보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우 양수인이 제3채무자의 지위도 승계하는지 여부(대법원 2013. 1. 17. 선고 201149523 전원합의체 판결)

 

 

 

김계환 변호사(법무법인 감우)






 

[ 사건개요 ]

임차인(소외 1) 2002. 4. 7. 소외 2로부터 임대주택을 보증금 3천만 원으로 정하여 임차하고, 2002. 5. 23. 전입신고를 마치고 거주하였음. 임대주택은 이후 2002. 11. 11. 소외 3에게, 다시 2003. 11. 3. 소외 4에게 소유권이 이전되었음. 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인인 소외 1, 3채무자를 소외 4로 하여 보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정은 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달. 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 임대주택의 소유권을 이전받았고, 2007. 10. 10. 임차인(소외 1)에게 보증금 3천만 원을 반환하였음. 원고는 본안사건에서 승소확정판결을 받아 2009. 11. 26. 채무자를 임차인(소외1), 3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령은 2009. 11. 30. 피고에게 송달됨. 원고는 이에 기하여 피고를 상대로 추심금 청구소송을 제기하여 보증금의 반환을 구함. 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척함. 원고가 상고.

 

 

 

[ 판결요지 ]

1. 주택임대차보호법 제3조 제3은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

 

 

 

2. 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급 금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.

 

 

 

 

[ 해 설 ]

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차인이 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖춘 후에 임차건물이 양도된 경우 임차주택의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다) 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있다(다만, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하는 경우에는 승계되지 않는다). 그리고 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고, 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석되고 있다. , 양수인은 양도인과 보증금반환채무를 병존적으로 인수하는 것이 아니라, 면책적으로 인수하는 것이다. 이와 같이 해석하는 이유는 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비 상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리하다는 점과 임대차계약의 위와 같은 여러 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산 자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다는 점 때문이다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결).

 

  그런데, 임차인의 채권자가 임차인의 보증금반환채권에 대하여 압류나 가압류를 한 이후 임대주택이 양도된 경우 양수인은 임차인이 아닌 ()압류채권자(가압류가 본압류로 이전되고 추심명령을 받은 채권자)와의 관계에서 보증금반환채무를 지게 되는지가 문제된다. ()압류결정문은 양도인이 받은 것이고, 양수인은 양도인이나 임차인으로부터 보증금채권이 가압류된 사실을 고지받지 못하면 이를 알 수 없기 때문에, 이를 알지 못하고 임차인에게 보증금을 반환하게 될 수도 있다. 어떻게 해석하느냐에 따라서 양수인은 선의임에도 피해를 입을 수 있다.

 

  이 경우 위 201149523 전원합의체 판결의 다수의견은 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다는 사정을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다고 판단하였다.

 

  이에 반해 위 201149523 전원합의체 판결의 반대의견은 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자의 신청으로 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 위와 같은 실체법상의 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전의 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다고 보았다. 또한 다수의견에 따르면, 민사집행법상 임대주택의 양수인은 집행법원 등으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하며, 결국 스스로의 책임과 부담 하에 임대차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없어 부당하다는 현실적인 문제도 발생하게 된다고 지적하였다.

 

  어쨌든 현행 대법원의 법리에 따르면, 보증금반환채권이 가압류된 사실을 알지 못하고, 임차인에게 보증금을 반환한 임대주택의 양수인은 가압류채권자에게는 보증금반환 사실로 대항할 수 없게 되고, 결국 임차인이나 양도인을 상대로 손해배상 등 청구를 하여 피해구제를 받을 수밖에 없게 된다(다만, 위와 같은 문제와 관련하여서는, 주택임대차보증금의 경우 압류금지범위가 있다는 점도 유의하여야 한다).