[명의신탁 56.] 부동산 매매대금의 일부를 부담한 사실만으로 명의신탁을 한 것으로 보기 어렵다고 본 사례

(의정부지방법원 2022. 1. 28. 선고 2019가단134007 판결)



김계환 변호사(법무법인 감우)




[ 사건개요 ]

원고는 소외 C에게 2015년경부터 2019년까지 수년 동안 반복적으로 돈을 대여했다가 변제받아왔고, C는 2019. 4. 18.경 1억 5천만 원을 차용한다는 내용이 기재된 차용증을 작성하여 원고에게 교부함.

 

원고는 C를 상대로 대여금 청구의 소를 제기하여 2011. 4. 15. “C는 원고에게 150,000,000원 및 이에 대하여 2019. 5. 6.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금원을 지급하라.”는 판결이 선고되었고, C가 항소하였으나 2021. 10. 14. 항소기각 판결이 선고되어 그 무렵 위 판결이 확정됨.

 

C는 2019. 4. 17. 피고와 사이에 C 소유인 이 사건 부동산에 관한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)을 체결하고, 2019. 4. 23. 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳐줌.

 

이 사건 매매계약이 체결된 2019. 4. 17. 당시 C의 적극재산은 이 사건 부동산이 유일하였고, 그 시가는 215,000,000원이었음. 당시 C의 소극재산으로는 주식회사 D(이 사건 부동산에 대하여 근저당권 설정) 147,000,000원, 주식회사 E(이 사건 부동산에 대하여 근저당권 설정) 15,167,130원, 원고 150,000,000원의 채무가 있었음.

 

원고는 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당함을 이유로 그 취소를 구하고, 피고는 이 사건 부동산이 C의 누나인 F가 C에게 명의신탁한 재산이므로, C의 책임재산이 아니라고 주장함.




[ 법원의 판단 ]

이 사건 부동산에 관하여 2015. 11. 16. C 명의로 분양매매계약서가 작성되었는데, 총 매매대금 2억 2,600만 원 중 계약금 1,000만 원은 2015. 11. 16., 대출금으로 1억 4,700만 원을, 2015. 12. 11. 잔금으로 6,900만 원을 각 지급하기로 약정한 사실, C의 누나인 F가 2015. 11. 16. 500만 원, 2015. 12. 11. 1,000만 원을 각 G에게 이체하면서 받는 통장 메모란에게는 ‘C’라고 표시하였고, 2015. 12. 23. 3,900만 원을 매도인 I에게 이체하면서 받는 통장 메모란에는 ‘C’라고 표시한 사실, 위 분양매매계약서상 대출금 1억 4,700만 원은 이 사건 부동산에 C가 채무자가 되어 주식회사 D에 근저당권을 설정하여 주고 받은 대출금으로 지급한 사실, 이 사건 부동산을 매수한 후 F의 가족과 C가 함께 거주하다가 C가 어머니와 함께 살기 위해 나간 사실을 인정할 수 있다.

 

위 인정사실에 의하면 F가 이 사건 부동산 매매대금을 일부 부담한 것으로 보이기는 한다. 그러나 총 매매대금 2억 2,600만 원 중 F가 부담한 액수는 5,400만 원에 불과한 점, 이 사건 부동산에서 F와 그 가족들만 거주한 것이 아니라 C도 거주했던 점, 피고 스스로 F와 C가 사실상 경제적 공동체를 형성하였다고 주장하고 있는바 F 명의로 이체된 매매대금도 C가 부담한 것이라고 볼 여지도 있는 점을 고려하면, 위 인정사실과 을 제4, 7호증의 각 기재만으로는 이 사건 부동산이 C에게 명의신탁된 것이라고 인정하기에 부족하다.

 

나아가 설령 C와 F 사이에 명의신탁약정이 있었다고 하더라도 이 사건 부동산의 매도인들과 사이에 계약명의신탁 관계가 형성되므로 매도인들이 명의신탁 사실을 알았다고 볼 증거가 없는 이상 이 사건 부동산의 소유권은 C에게 확정적으로 귀속된다.




[ 설 명 ]

대상판결(의정부지방법원 2019가단134007 판결) 사안의 경우 이 사건 부동산의 총 매매대금 2억 2,600만 원에서 담보대출을 받아 지급하기로 한 1억 4,700만 원을 제외한 매매대금은 7,900만 원인데, 이중 대부분을 차지하는 5,400만 원을 F가 부담하였다는 점, 명의신탁 관계는 당사자 사이에 명의신탁 약정을 함으로써 성립하는 것이지 명의신탁 목적물이 반드시 신탁자의 자금으로 취득되어야만 성립하는 것은 아니어서, 부동산 매수자금 대부분을 매수명의자의 담보대출금으로 지급하였다는 것만으로 명의신탁 관계가 부정되는 것은 아닌 점(명의신탁 사례 45번 참조), 또한 이 사건 부동산을 매수하여 F의 가족들이 거주하였다는 점 등을 고려하면, 이 사건 부동산을 F가 C에게 명의신탁한 것으로 볼 여지가 전혀 없는 것은 아니다.

 

그러나 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판결 등 참조). 또한 매수자금을 누가 부담하였는지 여부는 명의신탁 인정 여부를 판단하는데 있어 매우 중요하게 고려되게 된다(명의신탁 45번 사례 참조). 

 

대상사건의 경우 F가 이 사건 부동산의 매수자금 일부를 부담하기는 하였지만, 매수자금의 대부분은 채무자인 C가 자신의 명의로 담보대출을 받아 부담하였다(C 명의 담보대출금을 F가 실제 상환하여 오고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 C가 매수자금 대부분을 부담한 것으로 볼 수밖에 없다). 그리고 F의 가족 뿐 아니라, C도 이 사건 부동산을 매수한 후 같이 거주하고 있었다는 점은 이 사건 부동산의 사용수익을 F가 단독으로 하였다고 보기 어려운 사정이 되므로, 역시 명의신탁사실을 인정하기 어려운 정황으로 볼 수 있다.

 

그리고 계약명의신탁에서는 매도인이 선의인 경우에는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 의하여 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되므로, 명의수탁자가 채무초과 상태에서 당해 부동산을 명의신탁자 또는 그가 지정하는 자에게 양도하더라도 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자의 이익을 해하는 것으로서 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위가 된다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결). 

 

따라서 대상사건의 경우 이 사건 부동산을 매수할 당시 매도인이 명의신탁 사실을 알았다고 볼 증거가 없는 이상 C는 이 사건 부동산의 소유권을 확정적으로 취득하게 되므로, 이 사건 부동산은 C의 책임재산이 된다. 그러므로 설령 피고의 주장과 같이 명의신탁사실이 인정된다고 하더라도, C가 유일한 부동산인 이 사건 부동산을 매도하는 것은 사해행위가 될 수 있다.