[명의신탁 19.] 상호명의신탁 관계에 있는 공유토지에 대한 수용보상액 산정기준

[명의신탁 19.] 상호명의신탁 관계에 있는 공유토지에 대한 수용보상액 산정기준

(부산지방법원 2021. 4. 30. 선고 2020구합634 판결)

김계환 변호사(법무법인 감우)

[ 사건개요 ]

부산광역시 영도구는 도시계획시설사업 시행자로서, 이 사건 토지(696㎡) 중 원고의 지분 196/9892 및 지장물에 관하여 수용재결신청을 하였고, 부산광역시 지방토지수용위원회는 손실보상금을 49,066,680원(이 사건 토지 중 196/9892 지분 45,879,180원 + 지장물 3,187,500원)으로 하는 이 사건 수용재결을 함.

원고는 이 사건 토지의 공유자들은 각자 그 위치와 면적을 특정하여 토지를 소유하는 구분소유적 공유관계에 있으면서 각자 점유하는 토지 부분에 단독으로 건물을 소유하고 있었고, 이 사건 토지 중 원고가 구분소유하던 부분을 포함한 일부만이 이 사건 사업구역에 편입되었으므로, 원고의 공유지분에 해당하는 금액(1필지 전체에 대한 보상액 중 원고 지분비율에 해당하는 금액)이 아닌 원고가 구분소유하고 있는 토지 면적 57㎡에 해당하는 손실보상금 189,373,000원(즉, ㎡ 손실보상액×수용대상 면적 57㎡)을 지급하여야 한다며, 손실보상금 증액을 구하는 소를 제기함.

[ 법원의 판단 ]

수인이 한 필지의 특정부분을 구분소유하기로 하면서 편의상 공유지분등기를 경료함으로써 각자의 특정부분에 관한 공유지분등기가 상호 명의신탁 관계에 있는, 이른바 구분소유적 공유토지에 대하여 수용보상액을 정하는 경우, 명의신탁된 부동산은 대외적으로 수탁자의 소유에 속하는 것이므로, 일반 공유토지와 마찬가지로 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 공유지분 비율에 따라 안분하여 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여야 한다(대법원 1993. 6. 29. 선고 91누2342 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98두6067 판결, 대법원 2001. 12. 14. 선고 2001두8148 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 보면, 설령 원고가 이 사건 토지 중 특정 부분 57㎡를 구분소유하고 있다고 하더라도 대외적으로는 이 사건 토지를 공유하고 있는 것에 불과하고, 이 사건 수용재결의 목적물은 이 사건 토지 중 특정 위치와 면적의 토지가 아니라 원고의 공유지분 자체라고 할 것이므로, 원고에 대한 손실보상금은 이 사건 토지 중 원고의 지분비율에 해당하는 금액을 계산하는 방법으로 정하여야 한다(원고 청구 기각).

[ 설 명 ]

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우를 ‘상호명의신탁’이라고 한다. 형식은 공유지분등기이지만, 실질은 공유자 각자 특정 부분을 구분하여 소유하기로 한 것이어서 지분을 명의신탁한 것과 같다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 명의신탁약정의 정의규정에서 상호명의신탁의 경우를 제외하고 있기 때문에(제2조 제1호 단서. 나.목), 상호명의신탁은 금지되지 않고, 유효하다.

상호명의신탁의 경우 유효하므로, 명의신탁에 관한 법리에 따라, 명의신탁해지를 이유로 한 소유권이전등기청구가 가능하다. 즉, 상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계에서 부동산의 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있다{이 경우 그 부동산 전체에 대한 공유물분할을 구할 수는 없다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결)}.

그러나 명의신탁 법리에 따를 경우 외부적으로는 수탁자만이 소유자로서 유효하게 권리를 행사할 수 있으므로 수탁자로부터 그 부동산을 취득한 자는 수탁자에게 매도나 담보의 제공 등을 적극적으로 권유함으로써 수탁자의 배임행위에 적극 가담한 것이 아닌 한 명의신탁 사실을 알았는지의 여부를 불문하고 부동산의 소유권을 유효하게 취득한다(대법원 1991. 4. 23. 선고 판결 등).

이는 상호명의신탁의 경우도 마찬가지이다(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결 등). 공익사업을 위한 토지수용재결의 경우도, 대외적으로는 명의수탁자만이 소유자이므로, 공유토지의 일부만을 수용하는 경우라고 하더라도, 수용되는 부분의 구분소유자만이 손실보상을 받는 것이 아니라, 공유지분 비율에 따라 안분하여 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여 지급하게 되는 것이다(공유자들 사이에 대내적으로 정산하는 것은 별론).

[ 용어설명 및 관련 법령 ]

* “명의신탁자”(名義信託者) : 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자. 즉, 타인 명의 부동산의 실권리자.

* “명의수탁자”(名義受託者) : 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자. 즉, 타인 명의 부동산의 등기명의자.

* “사해행위” : 채무자가 유일한 재산인 부동산을 증여하거나 매도하여 채권자가 강제집행을 할 재산을 부족하게 만드는 것과 같이 채권자를 해함을 알면서 행한 채무자의 법률행위를 말함.

* 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭 : 부동산실명법)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우

나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.