차임 연체(3기 이상)와 권리금보호

 

 작성자 : 박과장(법무법인 감우)

 

  

임차인이 3기분의 차임을 연체한 경우 권리금회수기회를 보호받을 수 있는지, 임차인이 3기분에 해당하는 차임을 연체해오다가 임대차계약 종료에 임박해서야 임대인에게 일방적으로 차임을 지급하여 연체 상태를 해소한 경우 권리금보호를 받을 수 있는지에 대한 사례


[수원지방법원 평택지원 2017. 12. 21. 선고 2016가단46036 손해배상()]

 

  

 

[사건 사례]

 

원고(임차인)는 이 사건 상가건물을 피고(임대인)로부터 임차하여 학원을 운영하였습니다.

 

이후 원고는 임대차기간 종료를 얼마 앞두고 소외 A에게 학원시설과 집기류 일체 등을 양수도 하는 내용으로 권리금계약을 체결하였고, 피고에게 '신규임차인이 되려는 소외 A와 권리금계약을 체결하였으니 이를 승인해달라'는 취지의 내용증명을 보냈습니다.

 

그러나 피고는 원고에게, '원고가 3기분 이상의 차임을 연체하여 임대차계약이 해지되었으므로, 권리금을 인정하지 않는다'는 취지의 내용증명을 보냈고, 이에 원고는 피고를 상대로 권리금회수 방해로 인한 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.



[법원 판단]  

 

위 사건에 관하여 법원은,

 

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 단서(제10조 제1항 제1호)에 의하여 임대인의 권리금 지급 방해 금지규정이 적용되지 아니하므로, 권리금회수기회보호규정의 적용을 받지 못한다고 판단하였으며,

 

임차인이 3기 이상의 차임을 연체해오다가 권리금 보호규정의 적용을 받고자 임대차계약 종료에 임박하여 일방적으로 차임을 지급하여 연체상태를 해소한 경우, "상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문은 임차인의 권리금회수기회를 보장하여 임차인을 보호하기 위한 것이나, 제10조 제1항의 단서를 규정함으로써 임대인의 소유권이 지나치게 제한되는 것을 방지하여 양자의 이익을 합리적으로 조절하고자 한 것으로 보이는데, 위 단서규정이 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 불성실한 임차인에 대하여 지나치게 부당하게 보이지 않는 점. 3기의 차임 연체가 중간에 해소되었는지 임대차 종료시까지 지속되었는지에 따라 권리금 보호범위를 달리 해석해야 할 합리적인 이유가 없는 점. 또한 임차인이 지속적으로 3기분에 해당하는 차임을 연체해오다가 권리금 보호규정을 적용받고자 임대차계약 종료에 임박하여서야 일방적으로 차임을 지급하여 연체상태를 해소한 경우에도 권리금 보호를 받게 된다면 불합리한 점" 을 이유로 들어, 임차인은 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 단서에 의하여 권리금회수기회보호규정의 적용을 받지 못한다고 판단하였습니다.

 

  

위 사건에 관하여 상급심 법원의 판단은 다를 수 있습니다.