권리금 회수기회 보호의무 위반(방해)과 손해배상

 

 

 

 

 

작성자 : 박과장(법무법인 감우)

 

 


 
임차인이 임대인에게 권리금회수 방해로 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지에 대한 사례

[대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 손해배상(기)]
 

 



[사건 사례]
  
피고(임대인)은 임대차기간 만료일이 도래하자 원고(임차인)을 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고, 위 사건의 법원은 2016. 11. 30.이 도래하면 원고는 피고에게 이 사건 상가를 인도하라는 판결을 선고하였습니다. 
  
이후 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 할 것이며, 원고의 권리금 요구도 거절하는 취지로 말하였고, 이에 원고는 피고에게 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하면서, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고, 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이라면 그 뜻을 확실히 밝혀 줄 것을 요청하는 내용증명 우편을 보냈습니다. 이에 대하여 피고는 원고에게 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라는 취지의 답변서를 발송하였고, 원고는 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자, 신규임차인을 물색하는 것이 무익한 절차라고 생각하여, 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고, 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다는 취지의 내용증명 우편을 발송하였으며, 또한 피고를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
 
 

 
[법원 판단]
 
위 사건에 관하여 1, 2심 법원은,
  
권리금회수기회 보호의무 위반이 인정되기 위해서는, 임대차기간 만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 사이에 신규임차인을 주선하였을 것이 전제되어야 하고, 여기서 '주선'이라 함은 단순 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나, 그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어야 한다고 하였으나,
 


대법원은,
   
상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있는데, 이러한 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 


또한 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 하는데, 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고, 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도, 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다고 판단하였습니다.