재개발로 인한 철거 예상의 상가건물,

권리금회수기회를 보호 받을 수 있을까?

 

 

 

작성자 : 박과장(법무법인 감우)




재개발지역으로 고시되어 머지 않은 시점에 철거 될 것으로 예상되는 상가건물의 경우 권리금회수기회를 보호 받을 수 있는지에 대한 사례

{수원지방법원 안산지원 2017. 11. 22. 선고 2016가단59136 손해배상()}

 

 

 

[사건 사례]

 

원고(임차인)는 2008. 12. 16.경 소외 A (임대인) 소유의 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 그 후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔습니다. 그러다가 2014. 12. 17.경 피고가 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위 또한 승계하였는데, 2015. 7. 11.경 피고는 원고에게 임대차계약을 2015. 12. 16.에 만료시키고 더 이상 재계약을 하지 않을 것이니, 그때까지 이 사건 건물을 인도하라고 통보하였습니다. 

 

이에 원고는 권리금을 회수하고자 2015. 8. 12.경 소외 B와 권리금계약을 체결한 후 피고에게 신규임차인이 될 사람과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 피고는 이 사건 건물이 재개발사업에 의하여 철거 될 예정이기 때문에 새로운 임차인이 5년의 임차기간을 보장받지 못하므로, 임대차계약을 체결할 수 없다고 거절하였습니다. 이후 원고는 임대차계약 만료 약 한 달 전인 2015. 11. 20.경 소외 C와 권리금계약을 체결하였고, 피고에게 위 사람과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 피고는 전과 같은 재개발예정을 이유로 들어 거절하였습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 권리금회수 방해로 인한 손해배상 청구 등의 이 사건 소를 제기하였습니다.

 

* 참고 : 이 사건 재개발지역은 피고가 원고에게 임대차계약 종료 및 건물인도 통보를 하기 한 달 전인 2015. 6. 12.에 제1차 세입자 조사가 실시되었고, 원고가 피고에게 소외 C와 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청할 당시엔 이미 관할 시청에서 사업시행인가 승인을 위한 심의 중이었으며, 이후 2016. 6. 27.경에는 사업시행인가를 승인받는 등 재개발사업 절차가 상당부분 진행되고 있는 상황이었습니다.

 

 

 

[법원 판단]

 

위 사건에 관하여 법원은,

 

상가임대차법 제10조의4 제1항 단서에서는, '다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 권리금 보호의무를 인정하지 아니한다.'는 취지로 규정하고 있고, 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 제다목에서는, '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어져, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거 하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'를 규정하고 있는데,   

 

      (중간 생략)  

 

조합원총회에서 사업시행인가를 위한 결의조차 이루어지지 아니한 경우와는 달리, 재개발사업조합에서 사업시행인가를 위한 조합원총회가 마쳐지고 관할관청에 그 승인을 위한 신청이 이루어진 상황이라면, 비록 사업시행인가 후에 실제로 철거가 이루어지기까지는 상당한 시간이 소요되는 경우가 적지 아니하다 할지라도, 임대인인 피고로서는 재개발사업에 따라 이 사건 건물이 조만간 철거될 것이라고 예측하고 그 철거를 위하여 이 사건 점포의 점유를 회복할 필요가 있다고 생각할 상당한 이유가 있다고 보이는 시점인 점, 특히 위 시점은 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하였을 때 상가임대차보호법 제10조 제2항이 규정하고 있는 바에 의하여 원칙적으로 임차인에게 보장되어야 할 5년의 임차기간을 보장하지 못하고 이 사건 건물을 철거하여야 할 위험성이 존재하는 시점으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 위 상황에서는 이 사건 건물의 철거를 위하여 이 사건 점포의 점유를 회복할 필요가 있다고 봄이 마땅하다.

 

그렇다면 이 사건 건물에 관하여 원고가 피고에게 소외C와의 임대착계약을 요청한 시점에서는, 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 제다목에 해당한다 하겠으므로, 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서에 따라 당초부터 권리금 회수기회 보호의무 규정의 적용대상이 되지 않는다고 봄이 타당하므로, 피고가 신규임차인과의 임대차계약을 거부하여 원고의 권리금 회수기회가 침해당하였다 하더라도, 이를 이유로 원고가 피고를 상대로 손해배상을 청구할 수는 없다고 판단하였습니다.