임대인의 권리금 수령 방해 행위와 손해배상책임




작성자 : 박과장(법무법인 감우)





- 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 고액의 보증금을 요구하거나 그 밖에 정당한 사유없이 신규 임차인이 되려는 사람과의 임대차계약 체결을 거절하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하였을 때, 임대인에게 임차인이 지급받지 못 한 권리금 상당의 손해를 배상할 책임이 있는지 여부,


- 임대인의 권리금 수령 방해 행위로 인한 임차인에 대한 손해배상 책임과 관련하여, 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급한 사실이 없는 경우에도, 손해를 배상할 책임이 있는지 여부,


- '임대차계약 종료 시 시설을 원상복구 하고, 시설비는 인정하지 않는다' 는 특약사항이 있는 경우에도, 임대인에게 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호의무를 부여하는지 여부와 관련된 사례

(서울중앙지방법원 2017. 12. 22. 선고 2016가합563678 판결)




[사건 사례]


원고와 피고는 피고 소유의 건물을 '보증금 4억 원에, 임대차기간은 2년, 특약사항으로 임대차기간 만료 후 시설을 원상복구 하고, 시설비는 인정하지 않는다'는 내용으로 임대차계약을 체결하였고, 원고는 위 건물에서 약국을 운영하였습니다. 

 

피고는 임대차계약 만료 5개월 전 원고에게 "임대차계약은 약정한 임대차기간 만료일에 종료하고, 권리금은 일체 인정하지 않는다"고 통보하였습니다. 

 

이에 원고는 권리금 회수를 위하여, 임대차계약 만료 전 신규임차인을 섭외하겠다고 피고에게 통보하였고, 얼마 후 원고는 신규 임차인이 되려는 사람을 구하여 권리금 3억 5천만 원(부가세 10% 별도)을 지급받기로 하는 권리금계약을 체결하였으며, 피고에게 신규임차인과의 임대차계약 체결 가부에 관한 입장을 밝혀 줄 것을 요구하였습니다.

 

그러나 피고는 '신규 임차인의 선정은 임대인인 피고의 권한이고 원고는 종전 임차인에게 권리금을 지급한 사실이 없으므로 임대인에게 권리금을 주장할 수 없다'는 취지로, 사실상 거부의 의사를 밝혔습니다.

 

이에 원고는 피고에게 신규 임차인과의 임대차계약 조건에 관한 협의를 위해 만남을 요청하였으나, 피고는 원고는 물론이고 원고가 섭외한 신규 임차인과의 만남을 회피하였습니다. 또한 피고는 인근 공인중개사사무소에는 임대차보증금 5천만 원에 월차임 1,500만 원 또는 임대차보증금 5억 5천만 원으로 중개를 의뢰하여 놓고, 신규 임차인에게는 원고와 체결한 임대차계약 보증금 4억 원에서 75%나 인상 된 7억 원의 보증금을 제시하였습니다. 신규임차인은 이러한 피고의 과도한 보증금 요구에 임대차계약 체결을 포기하였으며 이에 원고는 신규 임차인에게 지급받았던 계약금을 반환하였고, 이후 피고에게 신규 임차인으로부터 지급받지 못한 권리금 상당액을 손해배상으로 청구하였습니다.

 



 

 

[법원 판단]


위 사건에 관하여 법원은, 


상가임대차법 제10조의4 제3호에 정해진 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 보증금을 요구하는 행위', 제4호에 정해진 '그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'를 함으로써 원고가 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였으므로 피고는 원고에게 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 의하여 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였으며,


임대차계약에서 시설비를 인정하지 않고 원상복구 하기로 하는 특약과 관련하여서는, '상가임대차법 제15조 규정을 위반한 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없다'고 판단하였습니다.

 


또한 '원고가 종전 임차인에게 권리금을 지급한 사실이 없다고 하더라도그와 같은 사정만으로는 원고에게 피고의 권리금 수령 방해 행위로 인하여 수령하지 못한 권리금 상당 손해가 존재하지 않는다고 볼 수 없으므로, 피고는 원고에게 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있다'고 판단하였습니다.