작성자 : 박과장(법무법인 감우)
쟁점1. 이미 전체 임대차기간이 5년(현행 기준으로는 10년)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 상황에서 보증금 및 월차임을 증액하기로 하는 임대차계약을 새로이 체결하면서, "5년(현행 10년)의 계약갱신요구권을 행사하지 않으며 임대차계약 종료 후 권리금을 주장하지 않고, 임대인이 임대차 목적물을 매도 시 임차인은 조건없이 이주 한다"는 특약을 포함한경우, 이러한 특약이 상가임대차법 제10조의4, 제15조에 반하는 임차인에게 불리한 내용으로서 무효라고 볼 수 있는지 여부
쟁점2. 임차인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수보호기간 내 신규 임차인을 주선하지 않은 경우에도, 임대인이 신규 임차인과의 임대차계약 거절의 의사를 표시하였다거나, 임대차계약에 권리금회수배제특약이 있다는 이유만으로 임대인에게 손해배상의 책임이 있는지 여부
[사건 사례]
원고는 A 건물의 소유자이자 A 건물에서 고시원을 운영하던 사람으로, 2008. 8.경 피고에게 권리금을 지급받고 고시원에 관한 영업권을 양도하면서, 임대차계약기간을 2년으로 정하여 위 고시원을 임대해주었습니다.
원고와 피고는 약 2년마다 재계약하는 형식으로 임대차계약을 유지해 왔는데, 최초의 임대차계약을 체결한지 5년을 초과한 2015. 10.경 원고는 이 사건 고시원을 매도하기 위하여 부동산중개업소에 알아보던 중 2016. 2.경 원고와 피고는 보증금 및 월차임을 각 증액하기로 하는 임대차계약을 새로이 체결하였고, 위 계약 사항에는 <임차인은 5년(현행 10년)의 계약갱신요구권을 행사하지 않으며 임대차계약 종료 후 권리금을 주장하지 않고, 임대인과 임차인 쌍방 합의 하에 임대차 목적물을 매도 시 임차인은 조건없이 이주하기로 하며, 이사 기간은 매도일로부터 3개월 내로 지정한다>는 특약사항이 포함되어 있었습니다.
이후 약 4개월이 지난 2016. 6.경 원고는 B에게 이 사건 고시원 전체를 매도하였고, 임대차계약 특약에 따라 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로 원고는 피고에게 이 사건 고시원을 인도하여 줄 것을 요청하였으나, 피고가 응하지 않자, 원고는 이 사건 건물인도 등 청구의 소를 제기하였습니다.
이에 피고는 위 임대차계약의 특약이 상가임대차법 제10조의4에 반하는 임차인에게 불리한 것으로서 무효이므로, 이 사건 임대차계약은 종료되지 아니하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하였으며, 설령 임대차계약이 종료되었다 하더라도, 원고가 피고의 권리금 회수 기회를 방해하였으므로 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하며 반소를 제기하였습니다.
[법원 판단]
위 사건에 관하여 법원은,
"권리금 주장은 하지 않기로 한다" 또는 "건물 매도시 조건없이 이주하기로 한다"와 같은 특약은 상가임대차법 제10조의4, 제15조에 반하는 약정이 포함되어 있다고 해석할 여지는 있으나, "임대차계약의 내용 중 일부가 상가임대차법에 위반되어 임차인에게 불리하여 무효라고 하더라도, 해당 부분이 무효로 됨을 넘어 그 임대차계약의 다른 부분까지 곧바로 무효로 된다고 볼 수 없다."고 판단하였습니다. 즉, 권리금회수배제특약이 무효라고 하더라도 "이 사건 고시원을 매도하는 경우 임대차계약을 해지하기로 한다"는 특약까지 당연히 무효인 것은 아니라고 판단한 것입니다.
또한 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절한다는 의사를 사전에 표시하였거나 이 사건 특약과 같이 무효인 권리금포기 약정이 있다고 하더라도, 상가임대차법 제10조의4 규정은 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하기 위하여 신설된 것이고 위 규정은 임차인이 주선한 신규임차인이 존재함을 전제로 규정하고 있으므로, 임차인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간 내에 신규임차인을 주선하지 않았다면, 임대차계약에 권리금회수배제의 특약이 존재한다는 이유만으로 임대인에게 손해를 배상할 책임이 있는 것은 아니다라고 판단하였습니다.
[서울서부지방법원 2017. 12. 19. 선고 2017나36042(본소) 건물인도 등, 2017나36059(반소) 손해배상(기) 판결]
[참고] 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수보호기간이 3개월에서 6개월로 변경되었습니다. (2018. 10. 16.개정)
