작성자 : 법무법인 감우 박과장

 

 

쟁점1. 임대차계약 내용 중 "임차인은 임대인의 승인 없이는 모든 권리 의무를 제3자에게 양도 또는 승계할 수 없다"는 취지의 양도금지 특약사항이 유효한 것인지 여부 

 

쟁점2. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하면서, 보증금 반환을 빌미로 원상회복을 요구하여 임차인이 원상회복에 필요한 공사비용을 지출하는 손해를 입었을 경우, 위 공사비용 상당을 임대인이 부당이득한 것으로 보아 반환을 요구할 수 있는지 여부

 

 

[사건 사례]

 

원고(임차인)과 피고(임대인)은 피고 소유의 이 사건 상가건물에 관하여 기간을 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 위 계약은 2년 단위로 갱신되었습니다.

 

이후 임차인은 계약 만료를 약 한 달 앞둔 시점에, 신규임차인으로부터 권리금을 지급받고, 모든 시설 및 영업권 등을 신규임차인에게 포괄적으로 인도한다는 취지의 양도양수계약을 체결하였으며, 위 사실을 임대인에게 알리고 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구하였습니다.

 

그러나 임대인은 이 사건 임대차계약 특약사항으로 "본 계약으로 인한 모든 권리의무는 임대인의 승인 없이 제3자에게 양도 또는 승계시킬 수 없다"는 양도금지에 관한 내용이 있으므로, 임차인의 권리금회수기회를 보호 할 의무가 없다고 주장하며 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절함과 동시에, 오히려 임대차계약의 종료와 원상회복을 요구하는 취지의 내용증명을 임차인에게 보냈고, 임차인은 보증금을 돌려받기 위하여 임대인의 요구대로 원상회복을 위한 공사를 진행하였습니다.

 

이에 임차인은 임대인에게 권리금회수 방해로 인한 손해배상 청구 및 이 사건 상가건물을 원상회복 하는데 지출한 공사비용 상당을 임대인이 부당이득 하였으므로 이를 반환하라는 취지의 이 사건 소를 제기하였습니다.

 

 

[법원 판단]

 

위 사건에 관하여 법원은,

 

상가임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정하고 있는바임대차계약 특약사항 중 "본 계약으로 인한 모든 권리의무는 임대인의 승인 없이 제3자에게 양도 또는 승계시킬 수 없다"는 취지의 양도금지특약은 강행규정인 상가임대차보호법 제10조의 4(권리금회수기회보호 등) 규정에 반하는 것이므로, 임차인에게 효력이 없다고 판단하였으며,

 

임대인의 원상회복 요구에 의해임차인이 보증금을 회수하기 위하여 부득이하게 이 사건 상가의 원상회복을 위한 공사비를 지출하는 손해를 입게 되었다면임대인은 그로 인해 위 공사비 상당의 법률상 원인없는 이익을 얻었다 할 것이므로임대인은 공사비 상당을 임차인에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하였습니다

 

 

{인천지방법원 2017. 11. 15. 선고 2016가단210091 손해배상()}

 

위 사건에 관하여 상급심 법원의 판단은 다를 수 있습니다.