작성자 : 박과장(법무법인 감우)

 

 

임대인이 수선의무를 부담하는 임대 목적물의 파손 · 장해 정도와 

임대인의 수선의무 면제 특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우

수선의무범위의 해석

 

 

[사례] 

 

이 사건 임대차목적물은 여관건물로, 원고(임차인)가 임차할 당시부터 배관 및 보일러 시설이 상당히 노후되어 있었으나, 원고는 이러한 사정을 모른 채 임차하여 도배정도만 하고 여관을 경영했는데, 몇 달 후 배관이 터져 온 여관이 물바다가 되고 보일러가 제대로 작동하지 않아 온수공급과 난방이 되지 않는 등 문제점이 드러나기 시작했다

 

이에 원고는 피고에게 여러 차례에 걸쳐 수리를 요청하였으나, 피고는 여관 수리는 임차인인 원고가 부담하고, 보일러 고장을 수리하는 것은 목욕탕을 가동할 때는 원고가 그 수리비의 반을 부담하고 가동하지 않을 때는 그 전액을 부담한다는 내용의 특약을 맺었으므로, 수선의무가 없다고 주장하고 있다.

 

 

[법원판단

 

위 사건에 관하여 법원은,

 

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만(대법원 9434692, 34708), 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고(대법원 2011107405), 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다

 

(중간 생략) 한편 위 문제의 배관 및 보일러시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이루는 것으로서, 그 파손의 정도는 전면적인 교체를 요하는 정도였고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모의 수선이 필요한 경우에 해당함을 알 수 있는 바, 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 피고가 위와 같은 배관 및 보일러 시설의 파손에 대한 수선의무를 면하고 임차인인 원고가 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당하다고 판단하였습니다.

 

[대법원 1994. 12. 9. 선고 9434692, 9434708 보증금 등, 건물명도 등]

 

 

만약 임대차 목적물의 하자를 모르고 입주한 경우에는?

 

임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해는 임대차 기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것이지만, 임대차 기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다. 그러므로 해당 하자로 인하여 임차인이 계약에 정하여진 목적에 따라 사용, 수익 할 수 없는 상태인 경우 임대인에게 수선의무가 있다.

[서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 201413609 손해배상()]

 

 

[함께 알아두면 좋은 것] 

 

민법 제623조 임대인의 의무에 관한 규정에 대응하여, 민법 제634조는임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다고 임차인의 통지의무 또한 부여하고 있는데, 임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상 책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상 책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다.