작성자 : 법무법인 감우 박과장
쟁점1. 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 현재 임대차계약 조건보다 2배 이상의 보증금과 차임을 요구한 경우 임차인의 권리금회수를 방해 한 것으로 볼 수 있는지 여부
쟁점2. 임대차기간이 5년(현행 10년)을 경과하여, 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에도 권리금회수기회를 보호받을 수 있는지
[사건 사례]
원고(임대인)와 피고(임차인)는 이 사건 점포를 보증금 2,000만 원, 차임은 월 30만 원, 기간은 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 위 계약은 묵시적으로 갱신되어오다 계약기간이 5년을 경과하는 날 종료하기로 정해졌습니다. 이후 임차인은 권리금을 회수하기 위하여 소외 A와 권리금계약을 체결하였고, 임대인에게 위 A와 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구하였으나, 임대인이 A에게 현재 보증금과 차임의 두 배 이상인 보증금 4,000만 원과, 월 차임 70만 원을 요구하는 바람에 A가 임대차계약을 거절하였습니다. 그러자 임차인은 임대차보증금을 지급받기 전에는 이 사건 점포를 인도할 수 없다고 주장하며 이 사건 점포를 계속하여 점유하였고, 이에 임대인은 이 사건 점포를 인도하라는 취지의 이 사건 소를 제기하였습니다.
[법원 판단]
위 사건에 관하여 법원은,
임대인의 임대차보증금반환 의무와 임차인의 건물인도 의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인은 보증금에서 이 사건 점포의 완료일까지 월 차임 상당의 비율로 계산한 금액을 공제한 나머지 돈을 임대인으로부터 지급받음과 동시에, 임대인에게 이 사건 점포를 인도하여야 하고,
상가임대차법 제10조의 4 권리금회수 방해금지에 관한 법의 문언 상 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현행 10년)을 초과하지 아니하는 범위에서만 이를 행사할 수 있다"는 제한이 없는 점, 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위한 계약갱신요구권과 임차인의 영업상의 유, 무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위한 임대인의 권리금회수 방해금지 의무는 그 입법취지가 다른 점 등을 이유로 들어 전체 임대차기간이 5년(현행 10년)을 경과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인에게 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 판단하였으며,
이 사건 점포와 같은 건물에 있고 면적 또한 거의 같은 바로 옆 점포의 경우 임대차보증금이 1,000만 원, 월차임이 40만원임을 고려해볼 때, 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 현재의 보증금과 월차임보다 2배 이상의 금액을 요구하는 것은 현저히 고액의 보증금과 차임을 요구한 것으로 볼 수 있으므로, 임대인은 임차인에게 임차인이 권리금을 회수하지 못함으로써 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.
{대전지방법원 2017. 11. 23. 선고 2016가단205738 건물인도, 2017가단200273 손해배상(기)}
위 사건에 관하여 상급심 법원의 판단은 다를 수 있습니다.
