작성자 : 법무법인 감우 박과장



[쟁점] 1. 임대인이 직접 가게를 운영하겠다며 계약갱신을 거부하였을 경우, 임차인은 임대인에게 권리금 지급을 요구할 수 있는지, 2. 임차인이 권리금에 대하여 적극적으로 주장하지 않을 경우라도, 임대인은 당연히 권리금 상당을 임차인에게 배상하여야 하는 것인지

 

 

[사실관계]


원고(임차인)와 피고(임대인)는 계약기간을 5년으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

 

피고는 계약기간 만료일이 가까워지자, 이 사건 점포에서 자신이 직접 가게를 운영할 것이라고 얘기하며, 임대기간을 연장하지 않겠다고 원고에게 통보하였습니다.

 

이후 원고는 별 다른 말 없이 피고에게 이 사건 점포를 인도하였으나, 피고가 보증금반환을 지체하자, 밀린 월차임 1개월 분을 제외한 나머지 보증금과 피고가 가게 운영을 이유로 계약을 연장하지 않아 원고가 권리금을 회수할 수 있는 기회를 잃었으므로, 권리금 상당의 손해를 배상하라며 이 사건 소를 제기하였습니다.

 

 

[법원판단]


위 사건에 관하여 법원은,

 

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하여 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다(상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호). 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 임대인이 위와 같은 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.

 

그러나 이 사건의 경우,

 

피고가 이 사건 점포에서 직접 영업을 하고자 한다는 취지를 원고에게 알렸고, 원고는 이에 대하여 피고에게 별다른 반박없이 이 사건 임대차계약 종료에 따라 이 사건 점포를 인도한 사실, 원고는 이 사건 임대차계약 종료 당시에는 피고에게 신규임차인의 주선 내지는 임대인인 피고에 대하여 권리금을 지급해줄 것 등의 별다른 요구는 하지 아니하였던 것으로 보이는 점 등에 비추어보면, 임대인이 정당한 이유 없이 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의사가 없었음을 확정저으로 표시한 경우에 해당한다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 부분에 대한 원고의 청구를 기각하였습니다.

 

[인천지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020가단216836 보증금반환]

 

 

위 사건에 관하여 상급심 법원의 판단은 다를 수 있습니다.