작성자 : 법무법인 감우 박과장

 

 

[쟁점] 임차인이 임차물의 보존을 위하여 필요비를 지출하였을 경우지출한 금액의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지


  

[사건 사례]

 

피고(임차인)은 원고(임대인)으로부터 보증금 1, 월 차임 800만 원에 이 사건 영화관을 임차하여, 영화관을 운영하고 있었습니다

 

그런데 어느 날 이 사건 영화관 위층에서 발생한 화재로 인해, 위층 내부 시설이 전소되었고, 화재로 인한 연기와 화재 진압을 위해 사용한 물 때문에 이 사건 영화관 중 6, 7층의 천장과 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 침수되고 건물 외벽과 내부계단이 그을음에 심하게 훼손되었습니다

 

이에 피고는 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용, 수익할 수 있는 상태로 회복하기 위하여 1,500만 원을 지출하여 전기시설 및 마감재 등을 교체하는 공사를 하였고, 이러한 지출은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임차인이 임대인에게 상환을 구할 수 있는 것이므로, 위 공사비만큼의 차임을 미지급하였는데, 원고는 피고가 2(상가의 경우 3) 이상 차임을 연체하였다며, 임대차계약의 해지를 통보하며, 건물을 반환 할 것을 청구하였습니다.

 

 

[법원 판단]

 

 위 사건에 관하여 법원은,

 

 "임대차는 타인의 물건을 빌려 사용, 수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이며(민법 제618), 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623). 임대인이 목적물을 사용, 수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용, 수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있고임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임차인은 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1). 여기에서 '필요비'란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면 임대인은 이를 상환할 의무가 있고, 임대인의 필요비 상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다"는 점을 명시하며

 

원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지하였으나, 미지급 차임 2,700만원 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만 원에 불과하다. 따라서 피고는 2(상가의 경우 3) 이상의 차임을 연체한 것이 아니므로 원고의 이 사건 임대차계약해지는 부적법하다고 판단하였습니다

 

[대법원 2019. 11. 14. 선고 2016227694 판결 (건물인도 등)]