작성자 : 법무법인 감우 박과장
임대차계약 종료 후 임차인 스스로 퇴거하지 않을 경우
임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거, 폐기처분 할 수 있다는 취지의 특약이
유효한지
[사건 사례]
임대인과 임차인은 '임대차계약의 종료일 또는 계약해지 통보 1주일 이내 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않는 경우 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거, 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다'는 취지의 특약을 포함한 임대차계약을 체결하였습니다.
얼마 후 임차인은 임대료를 연체하기 시작했고, 이에 임대인은 임차인에게 임대차계약을 해지통보 하면서, 건물을 반환하여 줄 것을 요구하였으나 임차인은 이를 거부하였습니다.
이후 임대인은 간판업자를 동원하여 임차인이 운영하는 식당의 간판을 강제로 철거하였고, 식당 출입문에 자물쇠를 채워 영업을 하지 못하도록 방해하였습니다.
[법원 판단]
위 사건에 관하여 법원은,
강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효이다.
따라서 ‘본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다’는 임대차계약 조항은 무효라고 판단하면서, 임차인이 운영하는 식당의 간판을 무단으로 철거하여 업무방해 등의 혐의로 기소 된 임대인에 대하여 유죄를 확정하였습니다.
[대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결 (업무방해)]