작성자 : 법무법인 감우 박과장



[쟁점] 임대인이 임차인의 동의 없이 건물의 용도를 무단으로 변경하여, 임차인이 당초 목적대로 임차건물을 사용할 수 없게 된 경우, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상하여야 하는지


[사건 사례]


소외 A는 2012. 5. 25. 이 사건 상가의 소유자인 피고와 임대차계약의 목적을 편의점 운영으로 정하여, 최초로 임대차계약을 체결하였고, 2년마다 임대차계약을 갱신해왔습니다.

 

원고는 소외 A와 형제사이로, 2016. 5. 2.부터 A를 대신하여 이 사건 편의점을 운영하면서, 피고에게 차임을 지급해왔습니다.

 

그러던 중 2018. 7. 19. 원고는 A와 이 사건 편의점 가맹계약에 관한 양도양수계약을 체결하였고, 피고에게 위 양도양수계약에 대한 승낙을 요청하였으며, 피고 회사는 원고와 A의 요청을 승낙하고, 2018. 7. 20.경 작성일자를 2018. 5. 25.로 소급하여 원고를 임차인으로 하는 임대차계약을 새로이 체결하였습니다.

 

그런데 피고는 원고와 임대차계약을 체결하기 이전 2016. 11. 11.경 이 사건 상가 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경하였고, 이로 인하여 용도 변경 이전에 영업신고를 하고 담배소매인 지정을 받은 A가 이 사건 상가에서 편의점을 계속 운영하고 담배소매업을 하는 것은 허용되지만, 다른 사람이 새롭게 이 사건 상가를 편의점으로 영업신고 하거나, 담배소매인으로 지정받는 것은 불가능해진 상태였던 것입니다. 

 

즉, A로부터 이 사건 편의점의 가맹계약을 양수받은 원고는 이 사건 상가에서 편의점을 운영할 수 없는 상태였던 것입니다.

 

이후 편의점 가맹본사는 원고에게 담배소매인 지정불가 및 점포이전 불가에 따른 가맹계약 해지 및 위약금에 관한 안내를 하였고, 영업위약금, 철거비, 인테리어 잔존가 등의 위약금을 청구하였으며, 위와 같은 피해를 입은 원고는 2018. 12.경 편의점 영업을 중단하고 피고 회사에게 이 사건 상가를 인도하였습니다.

 

 

[법원 판단]


위 사건에 관하여 원심 법원은 원고의 손해배상 청구를 기각하였습니다.

 

그러나 대법원은,


임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다. 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용, 수익하는데 하자가 있는 묵적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자없는 목적물을 인도할 의무가 있다.

 

임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 이도하였다면, 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용, 수익하는데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.

 

임대인의 임차목적물의 사용, 수익 상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.

 

원고가 이 사건 임대차계약에 의하여 정하여진 바에 따라 이 사건 점포를 사용, 수익하는데 장해가 발생한 상황이었으므로 임대인인 피고 회사로서는 그와 같은 장해의 발생에 책임이 있는지 여부나 사전에 그 장해의 발생을 인지하였는지 여부를 떠나, 이를 제거할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다. 피고가 당사자가 아닌 위 가맹계약 및 그 양도양수계약상 원고가 부담하는 의무의 내용에 따라 피고의 의무 내용이 달라지지 않는다.

 

그럼에도 불구하고 원심은 이와 달리 피고에게 임대인으로서의 의무 위반이 인정되지 아니할 뿐만 아니라, 의무 위반에 따른 손해배상 책임도 부담하지 않는다고 판단하였는데, 이러한 원심의 판단에는 임대차목적물의 사용, 수익상태 유지의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있으므로, 이 부분에 대하여 다시 심리, 판단하라며 사건을 환송하였습니다.

 

즉, 임대인의 무단 용도변경으로 인하여 임차인이 당초 목적대로 임대차목적물을 사용할 수 없게 되었다면, 이로 인한 손해를 배상하여야 한다고 판단한 것입니다.

 

[대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 보증금반환 등]