작성자 : 법무법인 감우 박과장


[쟁점] 상가건물의 구분소유자가 관리비를 연체하자, 집합건물 관리단이 관리규약에 근거하여 단전조치를 하였는데, 이후 위 관리규약이 무효로 밝혀진 경우, 무효인 관리규약에 근거하여 한 단전조치가 위법한 것이 되는지



[사건사례]


원고는 이 사건 상가 건물의 관리단이고, 피고는 구분소유자입니다.

(관리단은 본안 사건의 원고이자, 반소 사건에서의 피고이나, 편의상 원고라고만 기재합니다)

 

원고는 2006. 8. 20. 관리규약을 제정하면서 제17조 제1항으로 '상가건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 2회 연속 연체한 때에는 관리주체의 단전, 단수조치와 법정 소송에 이의를 제기하지 않는다'고 정하였고, 이후 2012. 4. 16. 한 차례 개정하면서 제17조 제5항으로 '관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다'고 정하였습니다.

 

피고는 이 사건 상가에서 사우나와 헬스장을 운영하면서, 2008. 8. 29. ~ 2012. 3. 21.까지 관리비 7,300만 원을 연체하였고, 이에 원고는 피고를 상대로 법원에 관리비 지급명령을 신청하였으나, 피고가 법원의 지급명령결정에 대하여 이의를 제기하였습니다. 이후 2012. 9. 13. 본안 소송에서 피고는 원고에게 관리비 6,800만 원을 지급하되, 2012. 10. 31.까지 두 차례에 걸쳐 지급한다는 내용으로 양당사자간 조정이 성립되었습니다.

 

그러나 피고는 약속한 날짜에 관리비를 지급하지 않았고, 이에 원고는 피고에게 관리비를 납부할 것을 독촉하면서, 만약 납부하지 않을 경우 단전조치를 하겠다는 내용으로 9차례에 걸쳐 내용증명을 발송하였습니다. 그럼에도 불구하고 피고는 관리비를 납부하지 않았고, 이에 원고는 2013. 1. 30. 피고가 운영하는 점포에 단전조치를 하였으며, 피고를 상대로 2014. 12.경까지의 관리비를 지급하라는 내용으로 소송을 제기하였습니다. 반면 피고는 원고의 단전조치가 위법하다는 이유로 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였습니다.

 

 

[법원판단]


위 사건에 관하여 대법원은,

 

집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다.

 

단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. 다만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다.

 

(중간 생략)

 

1) 피고는 단전조치가 있을 때까지 장기간 수천만 원의 관리비를 체납하고, 원고와의 소송에서 관리비를 납부하기로 합의하였으나 이행하지 않은 점

 

2) 피고 점포의 관리비 중 전기요금이 이 사건 건물 전체 전기요금의 약 9~20%에 해당하고, 원고 관리단은 피고의 관리비 연체로 인하여 한국전력공사에 전기요금을 납부하지 못하였고, 이로 인해 한국전력공사로부터 전기사용계약을 해지한다는 예고서를 받았는데, 원고는 피고로부터 관리비를 지급받고 상가의 구분소유자들과 입주민들의 공동이익을 보호하기 위해 단전조치를 한 점

 

3. 원고 관리단은 피고의 관리비에 대하여, 관리용역을 맡은 회사에 단전조치를 요구하기로 결의하였으며, 이 사건 상가 구분소유자들에게 협조를 요청하기로 결의하였으며, 피고의 단전조치에 구분소유자 또는 입주민 중 76% 정도의 동의를 받은 점

 

4. 단전조치 전 피고에게 단전조치 할 예정임과 일시를 예고하였고, 피고가 영업이 종료되었음을 확인한 후 단전조치를 한 점

 

5. 비록 관리규약이 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하여 무효이나, 원고 관리단을 포함한 구분소유자들이 관리규약이 제정된 때부터 이 사건 소송에 이르기까지 그 효력에 대해 의문을 제기하지 않고 유효한 관리규약으로 인식하였고, 원고가 이 사건 관리규약에 기초하여 이 사건 건물을 관리한 점

 

 

등을 들어, 원고 관리단이 제정한 관리규약이 비록 그 결의 요건을 갖추지 못하여 무효이기는 하나, 피고에 대한 단전조치는 정당하다고 판단하였습니다.

 

[대법원 2021. 9. 16.선고 2018다38607(반소) 손해배상(기)]