주택임대차보호법상 대항력이 미치는 인적범위

 

 

 

박과장(법무법인 감우)

 

 

 

 

 

 

임차주택의 양도담보권자가 주택임대차보호법 제3조 제2(현재 제3조 제4)의 임차주택의 양수인에 해당하는지 여부 [대법원 1993. 11. 23. 선고 934083 판결(임대차보증금)]

 

 

[사건개요]

원고(임차인)은 소외 A (임대인) 소유의 주택을 임차하여 입주 및 전입신고까지 마친 상태인데, 이후 소외 A가 피고와의 동업계약상의 채무를 담보하기 위하여 A 소유의 이 사건 주택의 소유권을 피고 앞으로 이전하였다. 그 후 근저당권자인 소외 중소기업은행의 신청으로 이 사건 주택에 대해 임의경매절차가 진행되었고 이 사건 주택의 소유권이 피고에서 근저당권자인 소외 중소기업은행으로 이전되었다. 이에 원고는, 피고가 소외 A로부터 소유권이전등기를 경료 받아 임대인의 지위를 승계하였는데, 이 사건 주택이 소외 중소기업은행에 경락됨으로써 더 이상 임대인(피고)으로서 원고로 하여금 이 사건 주택을 사용수익하게 할 수 없으므로, 임대차계약 관계는 종료되었고, 따라서 피고는 원고에게 보증금을 반환하라는 취지의 이 사건 소를 제기하였다.

 

  

 

 

[법원 판단]

주택임대차보호법 제3조 제2(현재 제3조 제4)의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우여야 하므로, 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당 된다고 할 것이나, 이른바 주택의 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것은 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 양수인에 해당되지 아니하다고 보는 것이 상당하다.

  

 

 

  

 

[ 박과장 코멘트 ] 

양도담보권자는 담보권자의 지위에 있을 때에는 양수인의 지위를 가지지 아니하므로, 임대인의 지위를 승계하지 않지만, 만약 채무자가 채무를 이행하지 않아 양도담보권자가 담보권의 실행으로 종국적, 확정적으로 처분권한을 가진 소유자가 되었을 때에는, 위 판례에서 말하는 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자에 해당하게 된다 할 것이므로, 양수인의 지위를 득하여 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.