작성자 : 법무법인 감우 박과장



주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있는지 여부


[사건 사례] 

원고는, 피고들이 A 주택에 관하여 근저당권을 취득하기 전 이미 A 주택에 확정일자 있는 대항요건을 갖춘 주택임차인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수하였습니다. 이후 A 주택은 피고들의 경매신청(근저당권 실행)으로 인해 부동산임의경매가 개시되었고, 원고는 이 사건 A 주택의 임차인 자격으로 법원에 권리신고 및 배당요구를 하였으나, 매각대금이 원고를 제외한 채 피고들에게만 배당되자, 이 사건 배당이의의 소를 제기하였습니다.


[법원 판단]

위 사건에 관하여 하급심 법원은,

주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에서 주거용 건물의 '임차인'에게만 임대차보증금에 관하여 우선변제권을 인정하고 있음은 문언상 명백하고, 원고는 임차인 소외인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 일반 금전채권자에 불과할 뿐 원고가 이 사건 부동산의 임차인에 해당한다거나 원고가 소외인으로부터 이 사건 부동산의 임차권을 양수하였다는 점을 인정할 만한 아무런 사정이 없으며, 나아가 원고가 채권자대위권 행사로서 임차인 소외인을 대위하여 배당요구를 하였다는 주장에 대하여는 소외인이 이미 원고에게 임대차보증금반환채권을 양도하여 더 이상 임대차보증금반환채권을 가지고 있지 않음을 이유로 원고의 청구를 기각하였으며, 

대법원도 위 하급심 법원의 판단이 정당하고, 채권양도 및 주택임대차보호법 상의 우선변제권에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다고 판단하였습니다.

즉, 임차인으로부터 임차권과 분리하여 '임대보증금반환채권'만을 양수한 채권양수인은, 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않다고 판단한 것입니다.


[대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결(배당이의)]