작성자 : 법무법인 감우 박과장



임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부


[사건 사례] 피고는 소외 A에게 7,000만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 A 소유의 이 사건 주택을 가압류 하였는데, 가압류하기에 앞서 A 소유의 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 실제 임대차보증금을 지급하지는 않고 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 마치고 거주해 왔습니다. 그러던 중 피고보다 선순위 담보권자인 B의 경매신청으로 인해 이 사건 주택이 매각되었고, 피고는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자인 B보다 우선하여 보증금을 변제받았습니다. 이에 B는 소외 A와 피고 사이에 임대차계약체결의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 목적이라고 주장하며 이 사건 배당이의의 소를 제기하였습니다.


[법원 판단]

위 사건에 관하여 법원은,

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(주택임대차보호법 제1조), 주택임대차보호법 제8조 1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 판단하였습니다.

[대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(배당이의)]