주택임대차보호법상 가장임차인

 

 

문정균 변호사(법무법인 감우)

 

 

 

 

서울북부지방법원 2015가단24994 배당이의, 20157662 배당이의

  

[ 사실관계 ]

임대인은 2010. 6. 1. 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 2012. 8. 28. 은행에 채권최고액 221,000,000원의 근저당권을 설정하고, 2014. 2. 10. 원고에게 채권최고액 30,000,000원의 근저당권을 설정하였다. 피고와 임대인 명의의 임대차계약서는 2014. 7. 2. 작성되었고, 보증금은 3,300만원이며, 계약 체결 당일 피고와 가족들은 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다. 1순위 근저당권자는 임의경매신청을 하였고, 경매법원은 피고에게 소액임차인임을 이유로 제1순위로 2,500원을 배당하는 배당표를 작성하였고, 나머지는 1순위 근저당권에게 배당하였다. 이에 원고는 배당이의의 소를 제기하였는데, 이 사건 아파트의 소유자는 피고의 임대차계약 체결을 부정하고 있다.

  

 

[ 법원의 판단 ] 

경매법원이 피고가 소액임대차보증금에 대하여 우선변제권이 있음을 전제로 2,500만원을 배당한 것은 잘못이므로, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 2,500만원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 2,500만원으로 경정한다.

  

 

  

[ 해 설 ]

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제8조 제1에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비로 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로 민법의 일반규정에 대한 예외규정이다. 따라서 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용, 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2008. 5. 15. 선고 200723203 판결)