작성자 : 법무법인 감우 박과장


[쟁점] 임차인이 주택을 전대하여 전차인이 해당 주택을 직접점유하고 있을 경우, 간접점유자인 임차인의 주민등록이 주택임대차보호법상 유효한 공시방법이 되는지 여부


[사건 사례] 

원고는 이 사건 건물에 관하여 임대차계약 체결 후 전입신고를 하고 확정일자까지 받았습니다. 그리고 원고는 이 사건 건물에 자신의 동생을 입주하게 하였고, 원고의 동생은 전입신고는 하지 않은 채 이 사건 건물에 거주해왔습니다. 이후 이 사건 건물에 관한 경매절차가 개시되었는데, 원고는 자신보다(자신의 동생보다) 이 사건 건물에 늦게 입주한 피고가, 자신의 배당순위보다 높자, 이 사건 배당이의의 소를 제기한 것입니다.

[법원 판단]

위 사건에 관하여 원심 법원은, 

원고가 1997. 10. 22. 전입신고를 하고, 그 다음날인 1997. 10. 23. 확정일자를 받았으며, 1998. 4. 15. 원고 동생으로 하여금 점유하게 함으로써, 원고가 이 사건 건물을 간접점유하여 왔다고 할 것이니, 원고 동생이 입주한 그 다음날인 1998. 4. 16. 원고는 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선변제권을 취득하였다 할 것이므로, 원고는 1998. 6.경 입주한 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다고 판단하였습니다.

그러나 대법원은,

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직점 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자(주민등록법 제6조 제1항)'가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다고 판단하여, 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하였습니다.

즉, 간접점유자인 원고가 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위해서는, 원고가 아닌 이 사건 건물을 직접 점유하고 있는 원고의 동생이 주민등록을 마쳐야 한다고 판단한 것입니다.

[대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 (배당이의)]