작성자 : 법무법인 감우 박과장




[쟁점] 전 임차인이 폐업신고를 하지 않아 새로운 임차인이 영업신고를 할 수 없는 상가 건물에 관하여, 임대인이 폐업신고 문제를 해결해주기로 약정하고 새로운 임차인에게 임대하였으나, 이를 불이행하였을 경우, 임차인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부



[사건사례]

이 사건 상가건물의 임대인인 피고는 전 임차인 A가 월차임 지급을 지체하자, 이를 이유로 임대차계약을 해지하였고, 전 임차인인 A는 폐업신고는 하지 않은채 이 사건 건물을 피고에게 인도하였습니다. 피고는 전 임차인의 폐업신고 문제를 책임지고 해결하겠다고 특약사항을 추가하면서, 새로운 임차인인 원고와 임대차계약을 체결하였습니다. 

한편, 전 임차인 A는 피고를 상대로 보증금반환 및 손해배상 청구 소송을 제기하였고, 위 소송은 임대인인 피고가 A에게 500만 원을 지급하고, A는 소를 취하한다는 내용으로 조정이 성립되어 마무리 되었는데, 그럼에도 불구하고 A는 폐업신고를 하지 않았고, 이로 인해 원고는 이 사건 건물에서 영업신고를 할 수 없어 영업을 하지 못하게 되자, 원고는 피고를 상대로 계약해지로 인한 보증금반환 및 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.



[법원판단]

위 사건에 관하여 법원은,

임대차계약이 체결되면 임대인은 민법 제623조에 의하여 임대차 기간 중 사용 · 수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무를 부담하고, 이러한 의무를 제대로 이행하지 아니하는 경우에는 임차인은 임대인의 채무불이행을 원인으로 하여 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것인데, 피고는 원고에게 임대차 목적물인 이 사건 점포를 명도하였으나, 특약사항으로 약정한 전임차인의 폐업신고가 이행되지 아니하는 바람에 원고가 영업신고를 하더라도 사실상 수리되지 아니하고, 원고가 영업신고가 수리되지 아니한 상태에서 영업을 하게 되면 식품위생법 제77조 제1호에 의하여 형사처벌을 받을 우려가 있어, 함부로 영업을 계속할 수도 없는 점에 비추어 보면 원고가 임차한 점포를 사용 · 수익할 목적을 달성하기 어렵다고 보아야하므로, 따라서 피고가 이 사건 점포를 명도한 것만으로 임대차기간 중 임차인의 점포 사용 · 수익에 필요한 상태를 적극적으로 유지하여야 할 의무를 다하였다고 볼 수 없으니, 원고는 이를 원인으로 하여 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단하였습니다.

[부산고등법원 2006. 8. 25. 선고 2005나17792 (임대차보증금)]