작성자 : 법무법인 감우 박과장



[쟁점] 임대인이 임대차목적물에 대하여 설정되어 있는 근저당 채권최고액을 감액등기 하여 주기로 특약하여 놓고, 위 감액등기 의무를 다하지 않은채 임대차목적물을 양도한 경우 종전 임대인은 임대차계약상의 의무를 면하게 되는지 여부

 

 

[사실관계]


원고는 이 사건 임대주택의 임차인이고, 피고는 위 임대주택의 종전 소유자이자 임대인입니다.

 

피고는 원고와 사이에 이 사건 임대주택에 관한 임대차계약을 체결하면서, 위 임대주택에 대하여 설정되어 있는 근저당권 채권최고액 3억 7,400만 원 중 1억 2천만 원을 제외한 나머지를 감액등기하여 주기로 특약하여놓고, 위 감액등기 의무를 다하지 않은채 임대주택을 A에게 양도하였습니다.

 

그리고 원고는 임대주택의 새로운 소유자인 A와 새로운 임대차계약을 체결하면서, 종전 소유자이자 임대인인 피고가 특약한 감액등기에 관한 내용을 A와의 임대차계약 내용에 특약사항으로 포함하였습니다.

 

그런데 임대주택의 새로운 소유자인 A의 세금 체납을 이유로, 이 사건 임대주택이 압류되었고, 그 후 이 사건 주택에 관하여 공매절차가 진행되어 원고에게 이 사건 임대주택이 매각되었는데, 그 배당절차에서 선순위 근저당권자들에 대한 배당이 이루어지고 난 후 남은 소액의 배당금만을 배당받게 되자, 원고는 임대주택의 종전 소유자인 피고를 상대로 이 사건 손해배상 청구의 소를 제기하였습니다.

 

 

[법원판단]


위 사건에 관하여 법원은,

 

구 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리, 의무를 일체로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.


한편, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무를 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양수인에게 임대인의 지위가 승계되지 않는다 할 것이므로 양도인에게 임대인의 지위가 존속하게 된다.


앞서 인정한 사실에 위 법리를 비추어 보면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 이 사건 주택의 양수인인 A는 이 사건 주택의 소유권과 결합하여 임대인인 피고의 임대차계약상의 권리, 의무 일체를 그대로 승계하므로, 그 결과 A가 임대차보증금반환채무를 비롯한 이 사건 임대차계약상의 의무 일체를 면책적으로 인수하고, 피고는 임대차관계에서 탈퇴하여 이 사건 임대차계약상의 의무를 면하게 되었다고 봄이 상당하다(만일 임차인인 원고가 임대인의 지위승계를 원하지 아니하여 이 사건 주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하였다면 양도인인 피고의 임대인의 지위는 존속한다 할 것이나, 그와 같은 이의 제기가 있었다는 주장, 입증이 없을뿐만 아니라 오히려 원고가 양수인인 A와 이 사건 주택에 관한 새로운 임대차계약을 체결하였음은 앞서 본 바와 같다).


원고는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위가 양도인에게 당연승계 된다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 특약상 의무까지 양수인인 A에게 승계되는 것은 아니라는 취지로 주장하나, 1) 주택임대차보호법의 당연승계 규정에 따라 임대차보증금반환채무뿐만 아니라 임대인의 임대차 계약상의 권리, 의무 일체가 그대로 양수인에게 승계되는 것이고, 2) 더욱이 이 사건 임대차계약의 특약상 의무는 임차인인 원고의 임대차보증금반환채권의 실효적인 보장을 위한 것이어서 임대차보증금반환채무가 면책적으로 인수되는 상황에서 위 의무만 따로 분리되어 귀속될만한 것으로 보기 어려우며, 3) 오히려 원고는 A가 이 사건 주택을 양수하자 A과 새로운 임대차계약을 체결하면서 당시 이 사건 주택에 설정되어 있던 근저당권과 관련한 새로운 특약(그 내용 역시 종전의 특약과 마찬가지로 임대인이 이 사건 근저당권의 피담보채무를 일정액만큼 감액할 의무를 진다는 것고, 다만 위약벌을 정한 내용이 없을 뿐임)을 체결하였음은 앞서 인정한 바와 같고, 4) 피고가 제출한 입증자료와 변론 전체의 취지를 종합하면 원고는 A와 새로운 임대차계약을 체결한 후 자신이 보관하고 있던 이 사건 임대차계약서 원본을 피고에게 반환한 사실이 인정되는바, 위와 같은 사정들에 비추어보면 피고(종전 임대인)는 이 사건 임대차계약의 특약상 의무를 포함한 임대차계약상의 의무 일체를 면하게 되었다고 봄이 상당하다며,

원고의 청구를 기각하였습니다.

 

{서울동부지방법원 2014. 6. 11. 선고 2013가합14918 손해배상(기) 등}