작성자 : 법무법인 감우 박과장
[쟁점] 주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기에 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있는지 여부
[사실관계]
원고는 A와 사이에, A 소유의 이 사건 주택을 보증금 1,800만 원, 기간 2002. 8. 18.부터 2004. 8. 17.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.
이후 임대차기간이 만료되고, 원고는 A에게 보증금을 반환하여 줄 것을 요구하였으나, A는 이를 반환해 주지 않다가 2005. 2. 22. 사망하였습니다(피고들은 이 사건 주택의 소유자인 A의 상속자들입니다).
이에 원고는 법원에 임차권등기명령신청을 하였고, 법원의 임차권등기명령을 받아 2005. 6. 28. 주택임차권등기를 마쳤으며, 이 사건 주택을 원고의 누나인 B와 지인 C를 통해 직접 또는 간접적으로 2016. 5. 11.까지 점유해오다, 2016. 3. 18. 이 사건 소를 제기하였습니다(판결문에는 나와있지 않으나, 원고는 아마 임차권등기를 마친 그 즈음에 이사를 가게 되면서, B와 C를 통해 이 사건 주택을 간접적으로 점유해 온 것으로 보입니다).
그리고 이 사건 소를 진행하던 중 이 사건 주택에 관한 이해관계인인 피고의 보조참가인이 소송에 참가하였고, 피고의 보조참가인은, 임대차계약은 2004. 8. 17. 종료하였는데, 원고는 그 후 10년간 임대차보증금반환채권을 행사하지 않았으므로, 이 사건 임대차보증금반환채권은 시효로 소멸하였다고 주장한 것입니다.
[법원판단]
위 사건에 관하여 1심 법원은,
원고가 누나인 B와 지인인 C를 통하여 2016. 5. 11.까지 직접 또는 간접적으로 점유하였음이 인정되므로, 2016. 5. 11.경까지는 이 사건 임대차보증금반환채권의 소멸시효 역시 진행하지 않았다고 보아야 하고, 원고는 2016. 3. 18. 이 사건 소를 제기하였으므로, 피고 보조참가인의 임대차보증금반환채권의 시효로 소멸하였다는 주장은 이유 없다며, 피고들은 망 A로부터 상속받은 재산 범위 내에서 원고에게 보증금을 지급하여야 한다고 판단하였습니다.
그러나 항소심 법원과 대법원은 다르게 판단하였습니다.
[항소심 법원은] 원고가 제출한 증거에 의하면 원고의 지인인 C가 2011. 3. 2. 이 사건 주택에 전입신고를 마치고, C가 "2005년경 주택임차권등기가 된 이후에도 원고의 누나인 B가 이 사건 주택에 계속하여 거주하였다"는 내용의 사실확인서를 작성한 사실이 인정되기는 하나, 1) 이 사건 주택의 임대차계약이 종료된 시점은 2004. 8. 17.인데 C는 그로부터 약 6년 6개월이 지난 시점에서야 이 사건 건물에 전입신고를 마친 점, 2) 원고와 C 사이에 간접점유를 인정할 만한 점유매개관계가 존재한다고 볼 수도 없는 점, 3) 달리 B가 이 사건 주택을 점유하였다는 사실을 인정할 만한 객관적인 자료도 없는 점 등을 이유로 들어, 원고가 이 사건 임대차기간이 만료된 이후에도 이 사건 건물을 계속하여 직접 또는 간접점유함으로써 그 사실상 지배를 유지하고 있다고 할 수 없으므로, 따라서 이 사건 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 이 사건 임대차계약이 종료된 시점인 2004. 8. 17.부터 진행한다고 할 것이므로, 이 사건 임대차보증금반환채권은 민법 제162조 제1항에서 정한 10년의 소멸시효기간이 적용되고, 이 사건 소는 임대차보증금반환채권의 소멸시효 기산점인 위 2004. 8. 17.부터 10년이 경과한 2016. 3. 18. 제기되었음은 기록상 명백하므로, 이 사건 임대차보증금반환채권은 이미 시효가 완성되어 소멸하였다고 판단하였습니다.
[대법원은] 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 주택임대차보호법은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 가압류에 관한 민사집행법 제280조 제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항, 제2항 본문, 제289조, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조와 제293조를 준용하고 있다(제3조의3 제3항). 나아가 주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 같은 법 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득하고, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정하고 있다(제3조의3 제5항).
이처럼 주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리, 결정한 다음 그 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반 재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다.
원심(항소심)은 원고가 이 사건 임대차기간이 만료된 이후에도 이 사건 주택을 계속하여 직접 또는 간접점유함으로써 그 사실상 지배를 계속 유지한 것으로 볼 수 없다고 한 다음, 원고의 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 없다는 것을 전제로 하여 이 사건 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 이 사건 임대차계약이 종료한 시점인 2004. 8. 17.부터 진행하고, 이 사건 소는 그로부터 10년이 지난 2016. 3. 18. 제기되었으므로, 이 사건 임대차보증금반환채권은 시효가 완성되어 소멸하였다고 판단하였다. 앞에서 본 법리에 비추어 이러한 원심 판단은 타당하고, 거기에 임차권등기명령에 따른 임차권등기와 임대차보증금반환채권의 소멸시효 진행에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다며, 원고의 상고를 기각하였습니다.
{대법원 2019. 5. 16.선고 2017다226629 판결(보증금반환 청구의 소)}
* 해석 : 주택 임차인이 보증금을 돌려받지 못하여 임차권등기를 해놓았다고 하더라도, 임차주택에 대한 사실상 지배를 유지하고 있지 않다면, 임대차계약기간이 종료한 시점(또는 적어도 그 점유를 상실한 때)부터는 임대차보증금반환채권의 시효가 시작된다고 판단한 것입니다. 반대로, 임차인이 임대차기간 만료 후 임차주택을 계속 점유하고 있는 경우에는 판례의 입장이 어떻게 다른지에 대한 판례도 정리해놓았으니, 참고하시기 바랍니다.
