작성자 : 법무법인 감우 박과장
[쟁점] 건물의 소유권이 이전 될 경우 건물 매수인에게 임대인의 지위가 승계되는지? 상가임대차보증금반환채권의 소멸시효는 몇 년인지?
[사실관계]
1. A와 피고는 2002. 6. 24. 피고 소유의 이 사건 상가건물에 대하여, 보증금 4,500만 원, 월차임 70만 원, 기간은 2002. 6. 24.부터 2003. 6. 24.까지로 하여 임대차계약을 체결하였고, 임대차계약기간 만료일이 도래하자 A와 피고는 임대기간을 2004. 6. 24.까지로 연장하였습니다.
2. 이후 피고는 B에게 이 사건 상가건물을 매도하였고, B는 C에게 이 사건 건물을 신탁함과 동시에 소유권이전등기를 경료해주었습니다(따라서, 현재 이 사건 건물의 최종 소유자는 C입니다).
3. 이 사건 건물의 임대인의 지위는 이 사건 건물의 소유권이 B와 C에게 순차적으로 이전되면서, 최종적으로 C가 임대인의 지위를 승계하였습니다(임차인 A는 이의를 제기함으로써, C와의 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있었지만, 당시 아무런 이의를 제기하지 않았습니다).
4. 그러므로 A는 C에게 월 차임을 지급하여야하나, 3기 이상의 월차임을 미지급하였고, C는 임대차계약기간 만료 및 월차임 3기 이상 미지급을 사유로, A에게 임대차계약해지를 통보하였고, A를 상대로 건물인도 등의 소를 제기하였습니다.
5. 그리고 시간이 많이 흘러 2019년 A는 이 사건 원고에게 A의 피고에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 보증금반환채권의 양수인인 원고는 이 사건 상가건물의 전전 소유자인 피고를 상대로 이 사건 양수금 청구의 소를 제기하였습니다.
즉, 요약하자면, 피고가 이 사건 상가건물을 B에게 매도하면서 임대인의 지위가 B에게 승계되었고, 피고는 이로인해 임대차관계에서 탈퇴하게 되었음에도 불구하고, A는 마치 피고에게 받을 임대차보증금반환채권이 있는 것처럼, 원고에게 채권을 양도한 것입니다.
[법원판단]
위 사건에 관하여 법원은,
1) 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 의하면 임차건물의 양수인은 임차건물의 소유권과 임대인의 임대차계약상의 권리, 의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되며, 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것도 아니다. 한편 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인은 임차건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다.
2) 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거에 의하면, 이 사건 점포는 상가건물로서 이 사건 임대차는 상가임대차보호법의 적용을 받는다고 봄이 타당하고, A가 피고에게 이 사건 점포의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면서 임대인의 지위승계를 원하지 않는다는 내용의 의사를 표시한 사실을 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, A의 동의 여부를 불문하고 피고로부터 B, C가 순차로 이 사건 점포를 매수하면서 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 그대로 승계하였고, 피고는 임대차관계에서 탈퇴하여 A에 대한 이 사건 임대차보증금반환채무를 면하였다고 봄이 타당하다. 따라서 피고가 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 유지하고 있음을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다.
3) 설령, 피고가 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 유지하고 있다고 하더라도, A는 당시 이 사건 점포에서 호프집 영업을 한 상인에 해당하므로, A의 임대차보증금반환채권은 5년의 소멸시효가 적용되는 상사채권에 해당하는바, 그 소멸시효의 기산점을 최대한 늦게 보아 A의 선행 소송(C가 A를 상대로 청구한 건물인도 소송)의 판결이 확정된 시점인 2009. 8. 31.으로 인정한다 하더라도, 원고는 그로부터 5년이 지났음이 역수상 명백한 2019. 6. 3.에 이 사건 소를 제기하였으므로, A의 피고에 대한 임대차보증금반환채권은 이미 시효로 소멸하였다. 따라서 원고의 청구는 어느 모로 보나 이유가 없다. 고 판단하였습니다.
{부산지방법원 2020. 3. 17. 선고 2019가단327553 판결(양수금)}
* 참고 : 주택임대차보증금반환채권의 경우도 만약 임대인이 임대사업자로 등록되어 있다면, 상법에서 규정하는 상인에 해당하여, 5년의 소멸시효가 적용될 수 있으므로, 주택 임차인 또한 주의하여야 합니다.
