​작성자 : 법무법인 감우 박과장

 



[쟁점] 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약 성립 당시 이와 같이 사정이 크게 변경될 것을 예견할 수 없었다면, 사정변경에 따른 계약해지를 할 수 있는지 여부

 

[사건 사례]

원고는 주택사업을 하는 회사이고 이 사건 토지의 임차인입니다.

피고는 이 사건 토지의 임대인입니다.

 

원고는 이 사건 토지에 주택사업을 위한 견본주택 건축을 목적으로 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 임대차계약서에도 위 목적이 특약사항으로 명시되어 있습니다.

 

임대차계약 이후 원고는 관할청으로부터 가설건축물 축조신고 및 주택사업계획승인을 신청하였으나, 반려통보를 받음으로써, 이 사건 토지에 견본주택을 건축할 수 없게 되었고, 임대인인 피고 또한 위와 같은 사실을 알게 되었습니다.

 

이에, 원고는 주택사업 및 견본주택을 건축할 수 없다면, 이 사건 토지를 임대할 이유가 없으므로, 사정변경을 이유로 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 통보하면서, 임대차보증금과 이미 지급한 차임의 반환을 청구하였습니다.

 

[법원 판단]

위 사건에 관하여 법원은,

원고와 피고는 이 사건 사업을 위한 견본주택 건축을 목적으로 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 임대차계약서에도 특약사항으로 위 목적이 명시되었는데, 이는 임대차계약에서 매우 중요한 사항이라고 보아야 한다. 피고는 이 사건 사업을 추진하던 OO마을 지주공동사업 추진위원회의 추진위원으로서 이 사건 사업의 진행 내용 등에 대하여 잘 알고 있었으므로, 견본주택이 건축되지 않을 경우 원고가 이 사건 토지를 사용할 이유가 없다는 것을 임대차계약 당시부터 인식하고 있었다고 볼 수 있다.

 

(중간생략)

 

견본주택 건축은 이 사건 임대차계약 성립의 기초가 된 사정이다. 견본주택을 건축할 수 없어 원고가 임대차계약을 체결한 목적을 달성할 수 없고, 피고가 원고에게 이 사건 토지를 사용, 수익할 수 있는 상태로 인도한 것으로 볼 수 없다(이미 이 사건 토지는 소외인이 무단으로 점유하여 임시가설물들을 설치하고 있는 상태였음).

 

따라서 이 사건 임대차계약을 그대로 유지하는 것은 원고와 피고 사이에 중대한 불균형을 초래하는 경우에 해당하므로 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단하였습니다.

 

{대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결 (보증금반환)}