작성자 : 법무법인 감우 박과장



[쟁점] 과거에 임차인이 임대료를 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있을 경우, 현재는 연체 임대료가 없다고 하더라도, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지

[법원 판단]

상가임대차보호법 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호).

그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로, 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

대법원 2021. 5. 13.선고 2020다255429 건물명도(인도)