주택임대차보호법상 진정임차인 사해행위



 

문정균 변호사(법무법인 감우)

 

 

 

 

 


전주지방법원 2017. 8. 16. 선고 20164450 판결(배당이의)

 

 

 

 

 

[ 사실관계 ] 

원고(은행)는 임대인에게, 임대인이 피고와 이 사건 주택임대차계약을 체결하기 전 1억 원을 대출하여 주었다. 피고는 임대인과 사이에 시가 16,000만 원 상당의 아파트에 관하여 보증금 2,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결한 후 전입신고 및 확정일자를 받아 실제 거주를 하였다. 그런데 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 아파트에는 채권최액 46,800,000원의 1순위 근저당이, 채권최고액 13,000만 원의 2순위 근저당권이 채권최고액 2억 원의 3순위 근저당권이 각 설정되어 채권최고액 합계가 37,680만원에 이르고 있었다. 피고는 이 사건 임대차계약 체결할 당시 이 사건 주택이 아닌 원룸을 임차(전세보증금)하였는데 그 임대차기간이 8개월 이상 남아 있었다. 이 사건 임대차계약 체결 약 1달 후 이 사건 아파트에 관하여 임의경매개시결정이 있었다. 피고는 주택임대차보호법의 소액임차인으로 1,200만 원을 배당받았고, 2순위 근저당권인 원고는 이 사건 임대차계약이 사해행위임을 주장하면서 배당이의의 소를 제기하였다.

   

 

 

[ 법원의 판단 ]   

주택임대차보호법 제8조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계에 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 200350771 판결).

이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하므로 이를 취소하고, 이 사건 배당표 중 피고가 주택임대차보호법의 소액임차인으로 받은 배당금 1,200만 원을 0원으로 경정하였다.

  

 

 

  

[ 해 설 ]

이 사건 아파트의 시가는 16,000만 원 정도에 불과함에도 이미 채권최고액 합계가 37,680만원의 3건의 근저당권이 설정되어 있어 임대인의 자산 규모를 알 수 없는 임차인으로서도 임대인이 채무초과상태에 있을 수 있다는 충분히 사정을 알 수 있는데다가 이 사건의 임차인인 피고는 이 사건 아파트로 전입신고를 하기 전 전세보증금 6,000만원의 원룸을 임차하고 있었고, 그 원룸의 임대차기간이 채 만료되기도 전에 이 사건 아파트를 임차하였다는 사정에 더하여 이 사건 아파트의 임대차계약을 체결한지 1달도 되지 않아 이 사건 아파트에 관하여 경매가 이루어졌다.

 

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 이 사건의 경우와 같이 임대인이 채무초과상태에서 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 원고에게 우선하는 담보제공행위로서 채무자인 임대인의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 임차권설정행위는 사해행위가 성립한다 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 200350771 판결).