[명의신탁 47.] 부동산실명법상 과징금 액수 산정시 부동산 평가액에서 근저당권 피담보채무액을 공제하여야 하는지 여부
(수원지방법원 2021. 3. 18. 선고 2020구합1057 판결)
김계환 변호사(법무법인 감우)
[ 사건개요 ]
원고는 B를 상대로 이 사건 토지(농지)에 관한 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기하였고, 2019. 11. 11. B는 원고에게 이 사건 토지 중 1/2 지분(이하 ‘이 사건 지분’)에 관하여 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 이행하라는 화해권고결정을 받아 같은 달 29. 그대로 확정됨.
원고는 2019. 12. 5. 위 지분에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 마침.
피고(화성시장)는 2019. 12. 26. 원고에게 부동산실명법(명의신탁) 관련 소명자료를 요청하였고, 원고는 소명자료를 제출하였으나, 피고는 2020. 2. 10. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’) 제3조를 위반하였다는 이유로 같은 법 제5조 및 같은 법 시행령 제3조의2 본문에 따라 산정한 과징금 41,611,600원을 부과ㆍ고지(이 사건 처분)함.
원고는 1) 이 사건 토지는 원고가 원고의 부친으로부터 대물변제로 받은 것인데, 다만 원고가 당시 농지를 취득할 수 있는 자격을 갖추지 못하여 동생인 B 앞으로 소유권을 이전해 놓았던 것이므로, 투기, 탈세 등을 하거나 조세포탈, 강제집행면탈, 법령상 제한을 회피할 목적이 없었고, 따라서 이 사건 처분은 위법하고, 2) 원고는 이 사건 토지에 설정된 근저당권채무 1억 6,400만 원을 인수하는 조건으로 이 사건 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 위 인수채무를 부동산 평가액에서 공제하지 않은 채 과징금을 산정한 것은 재량권을 일탈ㆍ남용한 것으로서 위법하다고 주장.
[ 법원의 판단 ]
원고가 언급하는 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피 목적은 명의신탁이 종중, 배우자, 종교단체 사이에서 이루어졌을 때 고려될 사항일 뿐 아니라(부동산실명법 제8조), 원고의 주장 자체에 의하더라도 원고는 당시 농지법상의 제한을 회피하기 위하여 이 사건 토지의 등기를 동생인 B 앞으로 해 두었다는 것이므로, 법령상 제한 회피 목적이 없었다고 할 수 없다.
부동산실명법상 과징금의 액수를 산정함에 있어 부동산 평가액에서 그에 경료되어 있는 근저당권 채무액수를 공제하는 방법으로 산정할 수 있는 방법이 마련되어 있지 않을 뿐만 아니라, 만약 원고의 주장과 같은 방법으로 근저당권 등 담보 물권을 공제하여 부동산의 가액을 평가하게 되면, 담보물권의 피담보채무액이 많을수록 명의신탁자(위반자)가 적은 액수의 과징금을 부담하게 되어 오히려 경제에 미치는 영향력이 큰 부동산을 명의신탁하는 경우에도 적은 과징금을 부과하는 등으로 부동산실명법의 취지를 왜곡하게 될 가능성이 있으므로 이를 받아들일 수 없다.
[ 설 명 ]
부동산실명법은 해당 명의신탁이 조세포탈이나 법령상 제한을 회피할 목적이 아닌 경우라고 해서 과징금 부과처분의 예외를 인정하고 있지 않고 있다. 따라서 이 사건(수원지방법원 2020구합1057 판결)에서 위와 같은 목적이 없었다는 이유만으로 이 사건 처분이 위법하다는 원고의 주장은 받아들여지기 어렵다.
다만, 부동산실명법 시행령 제3조의2는 단서에서 “조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있다.”고 규정하고 있으므로, 위와 같은 감경사유가 있음에도, 이를 전혀 고려하지 않거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인하고 과징금 감경을 하지 않았다면, 그 과징금 부과처분은 재량권을 일탈ㆍ남용한 것으로 볼 수 있다(명의신탁 14번 사례 참조). 그러나 이 사건의 경우 원고 주장에 의하더라도 농지법상 제한을 회피하기 위하여 명의신탁을 한 경우이므로, 위와 같은 과징금 감경사유에 해당하는 것으로 보기도 어렵다.
다음으로 과징금의 산정과 관련하여 살펴보면, 부동산실명법 제5조 제1항 제1호는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하되, 그 부동산 가액은 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 소득세법 제99조에 따른 기준시가를 기준으로 하도록 정하고 있다.
이 사건의 경우 적어도 원고와 B 사이의 소유권이전등기청구 사건에서 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 이행하라는 화해권고결정이 확정된 시점(2019. 11. 29.)에는 명의신탁관계가 종료되었음이 분명하다. 따라서 명의신탁관계 종료 시점의 소득세법 제99조에 따른 기준시가( 즉, 토지의 경우 개별공시지가)가 과징금 산정의 기준이 된다.
나아가 이 사건에서는 근저당권 등 담보물권에 의하여 담보되는 피담보채무액은 당해 부동산의 실제 가치에서 제외되어야 하므로, 위와 같이 명의신탁관계 종료 시점의 기준시가에서 이를 공제한 금액을 기준으로 과징금을 산정하여야 하는지가 문제되었다.
법원은 이를 공제하는 방법으로 산정할 수 있는 방법이 마련되어 있지 않다는 등의 이유를 들어 원고의 주장을 받아들이지 않았지만, 당해 부동산의 실제 경제적 가치라는 측면에서 보면, 그 피담보채무액까지 포함하여 과징금 산정이 되는 것은 과징금 부과대상자 입장에서는 억울한 측면이 있을 수 있다.
피담보채무액의 경우 과징금 산정시 일률적으로 반영하지 않을 것이 아니라, 이와 관련하여 과징금 부과기준을 좀 더 세분화할 필요가 있어 보인다.
다만, 그러한 입법이 되기 전까지는 해석상으로는 과징금 산정시 피담보채무액을 기준시가에서 공제하는 것은 어렵고, 나아가 명의신탁 행위가 적발되는 경우에 대비하여 가장된 피담보채무액을 내세워 과징금을 줄이려는 시도로 인해 부동산실명법의 입법목적을 달성할 수 없게 될 우려도 있다는 점도 고려되어야 할 것입니다.
