[명의신탁 48.] 명의신탁한 주택도 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건 판단시 보유 주택에 포함시켜야 하는지
(수원지방법원 2021. 10. 28. 선고 2020구합70602 판결)
김계환 변호사(법무법인 감우)
[ 사건개요 ]
원고는 2015. 2. 5. C에게 서울 서초구 B아파트(이하 ‘서초아파트’)를 924,000,000원(계약금은 계약 당일, 중도금은 2015. 3. 5., 잔금은 2015. 4. 30.에 각 지급)에 매도하는 매매계약을 체결하였고, 2015. 4. 6.에는 외삼촌인 F에게 용인시 수지구 G아파트(이하 ‘수지아파트’)를 420,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결함.
원고는 수지아파트 매매계약 당일 F로부터 수지아파트를 임대차보증금 320,000,000원, 임대차기간 2015. 4. 6.부터 2017. 4. 5.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고, 2015. 4. 8. 수지아파트에 관하여 2015. 4. 6.자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐줌.
이후 원고는 2015. 4. 29. C에게 서초아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었고, 수지아파트 양도와 관련하여 2015. 6. 8. 양도차익이 –67,825,000원(=양도가액 420,000,000원-취득가액 487,825,000원)이라고 신고하고, 서초아파트 양도와 관련하여서는 1세대 1주택에 따른 비과세를 적용받아 양도소득세를 신고ㆍ납부하지 않음.
원고는 2018. 7. 18. F로부터 수지아파트를 다시 430,000,000원에 매수하는 매매계약을 체결하고, 2018. 8. 2. 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침.
피고 용인세무서장은 원고가 수지아파트를 매도한 것이 아니라 F에게 명의신탁을 하였으므로, 1가구 1주택에 따른 비과세를 적용할 수 없다는 이유로 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 303,262,080원을 경정ㆍ고지하고, 피고 수지구청장 역시 명의신탁을 이유로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’) 제5조 제1항에 따라 과징금 62,800,000원을 부과함.
원고는 F에게 수지아파트를 명의신탁하지 않았다고 다투며, 양도소득세 및 과징금 부과처분의 취소를 구함.
[ 법원의 판단 ]
구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호 가목은 ‘1세대 1주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다’(이하 ‘이 사건 조항’)고 규정하고 있다.
또한 부동산실명법 제4조는 ‘명의신탁약정은 무효이고(제1항), 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효이다(제2항)’라고 규정하고 있다. 여기에 2자간 등기명의신탁관계에서는 명의신탁자가 대상 주택을 지배ㆍ관리하며 사실상 이를 처분할 수 있고, 그 처분에 따른 소득도 명의신탁자에게 돌아가며, 이 사건 조항의 입법취지는 투기를 목적으로 주택을 소유하는 것을 막으려는 데 있다는 점을 더해 보면, 명의신탁자가 대상 주택을 소유함을 전제로 이 사건 조항을 적용하여 양도소득세를 과세하지 않을지 여부를 판단해야 한다고 보는 것이 옳다.
서초아파트 매매계약 체결 당시 원고는 값이 더 비싼 서초아파트와 값이 더 싼 수지아파트를 각각 보유하고 있었으므로, 서초아파트 양도에 따른 거액의 양도소득세를 부담해야 할 처지에 놓여 있었다.
따라서 그 당시 원고에게는 위 각 아파트 중 더 싼 수지아파트의 소유권을 형식적으로만 F 앞으로 돌려놓고, 수지아파트 양도에 따른 양도소득세만 부담함으로써, 서초아파트 양도에 따른 양도소득세 부담을 회피할 수 있다는 유인이 있었다. 여기에 앞서 본 사정들을 더해 보면, 원고는 위와 같은 유인을 실현시키기 위해 2015. 4. 6.자 수지아파트 매매계약과 2018. 7. 18.자 수지아파트 매매계약을 통해 일정 기간 동안 수지아파트의 소유권을 형식적으로만 F 앞으로 돌려놓은 것으로 보인다.
[ 설 명 ]
소득세법 제89조 제1항 제3호 가목은 ‘1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택’과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않도록 하고 있다. 이때, 1세대가 보유하고 있는 주택의 수를 산정할 때, 명의신탁한 주택에 대하여도 명의신탁자가 보유하고 있는 주택에 포함시켜야 하는지가 문제된다.
이와 관련하여, 이 사건(수원지방법원 2020구합70602 판결)의 경우 원고와 F 사이의 2자간 등기명의신탁관계에서는 명의신탁약정과 F 명의 등기도 무효이기 때문에(부동산실명법 제4조), 서초아파트 매매 당시 수지아파트의 소유권은 여전히 원고에게 있었다. 따라서 원고의 경우 1세대 2주택자로서, 비과세 요건에 해당하지 않게 된다.
그렇다면, 3자간 명의신탁의 경우는 어떤가? 3자 간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 따른 수탁자 명의의 등기는 무효이나 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하고, 따라서 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있으며, 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 무효인 명의수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다.
이러한 이유로 대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두43091 판결은 중과세 요건인 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’인지 여부가 문제된 사안에서, 명의신탁자가 대상 주택을 지배·관리하면서 사실상 이를 처분할 수 있는 지위에 있고, 처분에 따른 소득의 귀속주체가 된다는 점에서, 투기 목적의 주택 소유를 억제하려는 위 조항의 입법 취지 등을 고려할 때 위 조항의 적용에서는 명의신탁자가 대상 주택을 소유하는 것으로 봄이 옳다고 판단한바 있다.
1세대 1주택 보유의 경우를 비과세 대상으로 정하고 있는 취지 역시 투기 목적의 주택 소유를 막는데 있음을 고려하면, 위와 같은 해석은 위 비과세 요건의 해석에 있어서도 적용될 수 있을 것으로 본다.
