소액임차권설정행위가 사해행위가 되는 판단기준

(대법원 2005. 5. 13. 선고 200350771 판결)

 

 

 

 

 

김계환 변호사(법무법인 감우)

 

 

 

 

 

 

 

[ 사건개요 ]

  원고(기술신용보증기금) 1999. 5. 15. 소외 1(이하 '채무자'라 한다)의 연대보증 하에 소외 주식회사와의 사이에, 위 소외 회사가 금융기관으로부터 대출받는 금원에 대하여 채무이행보증계약을 체결함. 원고는 채무자 소유의 아파트에 대한 가압류신청을 하여 1999. 10. 12. 가압류등기가 되었고, 채무자를 상대로 구상금청구 소송을 제기하여 원고 승소판결을 선고받아 확정됨.

 

  한편 채무자 소유의 위 아파트에 관하여 1988. 12. 24. 근저당권자 한국주택은행의 근저당권설정등기 등 다수의 근저당권설정등기가 있었고, 1999. 10. 9. 채권자 신용보증기금의 가압류등기, 2000. 10. 19. 국가에 의한 체납처분으로서의 압류등기가 각 경료되었음. 위 아파트에 관하여 임의경매절차가 진행되었는데, 그 배당절차에서 피고는 이 사건 아파트의 방 1개를 보증금 1,500만 원에 임차한 임차인으로서 주택임대차보호법 제8조에 의하여 1,200만 원의 최우선변제권이 있음을 전제로 배당요구를 하였고, 피고는 소액임차인으로서 1순위로 1,200만 원을 배당받음. 원고는 피고를 상대로 배당이의.

 

 

 

 

 

[ 판결요지 ]

  주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.

 

 

 

 


 

 

 

 

[ 해 설 ]

  소액보증금반환청구권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 이른바 법정담보물권의 성격을 가진다(대법원 2003. 9. 5. 선고 200166291 판결 등). 그리고 수인의 채권자 중 특정 채권자에게 채무자의 유일한 부동산에 관하여 근저당권 등 담보를 설정해 주는 행위는 다른 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당하므로(대법원 2007. 10. 11. 선고 200745364 판결 등), 채무초과 상태의 임대인이 소액임대차계약을 체결하는 행위 역시 사해행위에 해당할 수 있다.

 

  한편, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다. 다만 해당 판례는 소액임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 소액임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이라는 점을 고려하여 악의 인정 여부에 더 신중해야 한다고 보았다. 이에 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한 관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여야 한다고 판단하였다.

 

  해당 판례 사안의 경우 아파트 방 1칸을 임대하면서 보증금을 1,500만 원이나 지급하였고, 나머지 방 1칸을 채무자의 가족 4명이 살았다는 것이 되는 점, 임대차계약 당시 이미 아파트의 등기상 여러 건의 근저당권이 설정되고, 가압류 등기 및 체납처분까지 되어 있었던 점, 피고는 채무자의 처와 친척관계가 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 피고가 진정한 임차인인지에 대하여 의심의 여지가 있고, 수익자인 피고의 악의에 대한 추정이 번복되지 않는다고 판단하였다(사해행위 인정).