임대차계약 갱신거절 사유인 임대인의 실제 거주 사유는 계약갱신요구권 행사 당시의 임대인을 기준으로 하여야 한다고 판단한 사례
(수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결)
김계환 변호사(법무법인 감우)
[ 사건개요 ]
피고는 2019. 2. 19. 이 사건 부동산을 A 등으로부터 임대차보증금 305,000,000원, 임대기간 2019. 2. 22.부터 2021. 2. 21.까지로 정하여 임차함.
원고들은 2020. 8. 11. A 등과 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’), 2020. 11. 12. 소유권이전등기를 마침.
피고는 2020. 9. 20. 전 소유자인 A 등에게 전세계약갱신청구가 가능하니 연장했으면 좋겠다는 내용의 문자메시지를 보내, 갱신 요구를 하였음.
원고들은 2020. 10. 23.과 2020. 11. 13. 피고에게 임대차기간 만기가 되면 이사할 것이라는 의사를 통지하고, 원고들이 실제 거주할 것이므로 피고의 임대차계약 갱신청구를 거절한다는 취지로 내용증명을 보냄.
원고들은 피고들을 상대로 임대차보증금을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도할 것을 청구함.
[ 법원의 판단 ]
임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 그 입법취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다.
임대인의 계약갱신 거절 사유는 임대차보호법 제6조의2 제1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 위 8호에서 ‘임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있다. 위 8호를 제외한 나머지 각 호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거ㆍ재건축 계획 등이 고지된 경우 등이나, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하다.
앞서 본 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다.
이 사건의 경우 피고는 원고들이 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 A 등에는 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다 할 것이다.(원고 청구 기각)
[ 설 명 ]
주택임대차보호법은 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것(즉, 계약갱신)으로 보고 있다(제6조 제1항). 즉, 임대인이 계약조건의 변경 또는 갱신거절을 하려면, 임대기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 그러한 통지를 하여야 하고, 이를 하지 않은 경우에는 임대차계약이 갱신되고, 그 임대차기간은 2년이 된다(제6조 제2항).
또한 상가건물 임대차보호법(제10조)의 경우와 달리 주택임대차보호법은 임차인에게 계약 갱신요구권을 인정하고 있지 않았으나, 2020. 7. 31. 주택임대차보호법 개정으로 제6조의3이 신설되어, 주택임대차의 경우도 임차인에게 계약갱신 요구권이 인정되었다. 그리고 이러한 계약 갱신요구권은 위 개정법 시행(2020. 7. 31.) 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로(부착 제2조 제1항), 위 사안에서의 임대차계약에서도 적용되게 된다. 개정된 위 법 제6조의3 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하되, 다만 예외적으로 갱신거절을 할 수 있는 사유를 두었다.
위 사안의 경우 피고는 임대차기간 만료일(2021. 2. 21.)로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 사이인 2020. 9. 20. 임대차계약 갱신 요구를 하였고, 법원은 임차인의 계약갱신 요구권을 형성권으로 이해함으로써, 위 임대차계약 갱신 요구로써 임대인에게 달리 갱신 요구를 거절할 사유가 없는 한 임대차계약이 갱신되게 된다고 본 것이다.
그런데, 원고들이 임대목적물인 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 한 것은 2020. 11. 12.이고, 임대차계약의 갱신 시점은 임대차기간이 끝난 때이므로, 원고들은 갱신된 임대차계약이 아닌 소유권취득 당시에 존재하는 기존 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하게 된다. 따라서 기존 임대차계약상 임대인의 지위를 승계한 원고들을 기준으로 갱신거절 사유가 존재하는지 여부를 판단하여야 하는지, 아니면 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인을 기준으로 갱신거절 사유가 존재하는지 여부를 판단하여야 하는지의 해석 문제가 발생하게 된다.
이와 관련하여, 법원은 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 8호 사유의 경우 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인을 기준으로 하여야 하고, 갱신요구권 행사 이후 기존 임대차계약상 임대인의 지위를 승계한 임대인을 기준으로 하여서는 안 된다고 해석한 것이다.
