코로나19로 인하여 매출이 90% 이상 급감한 경우 임차인이 임대차계약을 해지할 있다고 본 사례

(서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결)



김계환 변호사(법무법인 감우)





[ 사건개요 ]

원고는 2019. 5. 31.경 피고와 사이에 이 사건 점포를 임대기간 2년, 임대보증금 2억 3천만 원, 월 차임 2,200만 원(관리비 및 부가가치세 별도)으로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’)을 체결함. 이 사건 임대차계약 제13조(계약해제 및 해지) 제4항에는 “당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면 통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.”고 정함.

 

코로나19 사태로 인하여 외국관광객 입국이 중단되면서 이 사건 점포에서의 매출은 90% 이상 감소하였고, 원고는 2020. 3. 10.까지 차임을 지급하고 그 뒤로는 지급하지 못하고 있다가, 2020. 5. 21.부터 이 사건 점포에서의 영업을 중단한 다음, 2020. 6.경 3차례에 내용증명우편을 통하여 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 해지의사표시를 하였고, 피고는 원고의 계약해지통보를 수용할 수 없다는 회신을 함.

 

원고 피고가 해지통도를 수용하지 않자, 2020. 10. 6. 내용증명우편을 통하여 재차 임대차계약 해지 요청을 하는 한편 이 사건 임대차계약이 해지되지 않으면 민법 제628조에 기하여 임대료는 75% 이상 감액되어야 한다는 차임감액요청의 의사표시를 함.

 

원고는 이후 2020. 12. 중순경 이 사건 점포의 내부시설물을 모두 철거하여 원상회복을 한 다음 피고에게 이 사건 점포를 인도하여 줌.(원고는 이 사건 임대차계약의 해지 확인을 구함)




[ 법원의 판단 ]

앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면,

 

코로나19 사태로 인하여 외국인관광객의 입국이 제한되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당한다고 봄이 상당하고,


설령 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 경우 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서,


계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.

 

① 이 사건 점포는 H에 위치한 매장으로서 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19 사태로 인하여 해외입국자들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간의 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소하고 코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 되었다.

 

② 코로나19 사태가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원ㆍ피고는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련하여 원고에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다.

… 중략 …




[ 설 명 ]

판례는 계약을 체결할 때 예견할 수 없었던 사정이 발생함으로써 야기된 불균형을 해소하고자 신의성실 원칙의 파생원칙으로서 사정변경의 원칙을 인정하고 있다.

 

즉, 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조).

 

여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조).

 

사정변경에 대한 예견가능성이 있었는지는 추상적ㆍ일반적으로 판단할 것이 아니라, 구체적인 사안에서 계약의 유형과 내용, 당사자의 지위, 거래경험과 인식가능성, 사정변경의 위험이 크고 구체적인지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다.

 

이때 합리적인 사람의 입장에서 볼 때 당사자들이 사정변경을 예견했다면 계약을 체결하지 않거나 다른 내용으로 체결했을 것이라고 기대되는 경우 특별한 사정이 없는 한 예견가능성이 없다고 볼 수 있다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결).

 

예컨대, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결은 갑이 주택건설사업을 위한 견본주택 건설을 목적으로 임대인 을과 토지에 관하여 임대차계약을 체결하면서 임대차계약서에 특약사항으로 위 목적을 명시하였는데,

 

지방자치단체장으로부터 가설건축물 축조신고 반려통보 등을 받고 위 토지에 견본주택을 건축할 수 없게 되자, 갑이 을을 상대로 임대차계약의 해지 및 임차보증금 반환을 구한 사안에서,

 

견본주택 건축은 위 임대차계약 성립의 기초가 된 사정인데, 견본주택을 건축할 수 없어 갑이 임대차계약을 체결한 목적을 달성할 수 없게 되었고, 위 임대차계약을 그대로 유지하는 것은 갑과 을 사이에 중대한 불균형을 초래하는 경우에 해당하므로, 위 임대차계약은 갑의 해지통보로 적법하게 해지되었고,

 

을이 갑에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단한바 있다.

 

한편, 상가임차인의 매출이 불가항력적인 사유로 급감한 경우도 이러한 사정변경에 의한 임대차계약 해지가 인정될 수 있을지에 대하여는 코로나19 사태 이후로 논란이 계속되고 있고, 위 판결은 이런 경우도 사정변경에 의한 해지가 가능함을 인정한 데 의미가 있다.

 

나아가 최근 법무부는 코로나19의 여파로 자영업자의 매출이 급감함에 따른 임차인들의 부담이 커지고 있는 상황에서 상가임차인이 경영 악화로 할 수 없이 폐업을 한 경우 영업을 하지 않고 있음에도 똑같은 금액의 차임을 지급해야 해서 상가임차인의 생존권에 중대한 위협이 되고 있음을 감안하여, 상가임차인이 코로나19 등 감영병으로 인한 집합금지 또는 집합제한 조치를 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 인해 폐업한 경우 임대차 계약을 해지할 수 있도록 하는 상가건물 임대차보호법 개정안을 마련하였고, 올해 하반기에 국회에 제출될 예정이라고 한다.(출처 : https://www.moj.go.kr/moj/221/subview.do?enc=Zm5jdDF8QEB8JTJGYmJzJTJGbW9qJTJGMTgyJTJGNTUxMDIxJTJGYXJ0Y2xWaWV3LmRvJTNGcGFzc3dvcmQlM0QlMjZyZ3NCZ25kZVN0ciUzRCUyNmJic0NsU2VxJTNEJTI2cmdzRW5kZGVTdHIlM0QlMjZpc1ZpZXdNaW5lJTNEZmFsc2UlMjZwYWdlJTNEMSUyNmJic09wZW5XcmRTZXElM0QlMjZzcmNoQ29sdW1uJTNEc2olMjZzcmNoV3JkJTNEJUVDJTgzJTgxJUVBJUIwJTgwJUVBJUIxJUI0JUVCJUFDJUJDJTI2" style="color: rgb(0, 0, 255);">법무부 2021. 8. 17.자 보도자료)