[명의신탁 37.] 매매예약완결일로부터 3년이 경과하도록 소유권이전등기를 하지 않은 가등기담보채권자가 장기미등기자에 해당하는지 여부
(광주고등법원 2021. 7. 22. 선고 2021누10353 판결)
김계환 변호사(법무법인 감우)
[ 사건개요 ]
원고는 2012. 5. 2.부터 2014. 1. 14.까지 B에게 합계 382,531,990원(이하 ‘이 사건 차용금’)을 대여하였고, 이를 담보하기 위해 2014. 7. 18. B와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매예약의 예약권리자는 원고, 매매완결일자는 2015. 7. 18.로 하되, 위 완결일자가 경과하는 경우 원고의 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 보기로 하는 취지의 내용을 담은 매매예약계약(이하 ‘이 사건 매매예약’)을 체결하고, 2014. 7. 22. 이 사건 부동산에 관하여 위 매매예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 마침.
이 사건 매매예약 체결 당시 이 사건 부동산의 가액은 4억 원이었고, 당시 이 사건 부동산에는 선순위근저당권이 설정되어 있었는데, 그 피담보채무액의 합계는 약 1억 7천만 원이었음. B는 원고에게 이 사건 가등기를 설정하여 주면서, 원고가 담보권을 실행할 상황이 생기면 원고에게 손해가 없도록 미리 선순위 근저당권을 말소하기로 약속함.
피고(해남군수)는 원고가 매매예약완결일인 2015. 7. 18.로부터 3년이 경과한 2019. 6.경에야 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 하자 부동산실명법 제10조에 기하여 과징금부과처분을 하였음.
[ 법원의 판단 ]
부동산실명법 제10조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 이른바 장기미등기자에게는 부동산 평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과하도록 정하고 있는바,
채권담보의 목적으로 부동산에 관하여 가등기를 경료하는 가등기담보계약은 채무자가 변제기에 이르기까지 채무를 변제하지 못하는 경우 가등기담보권자가 담보권을 실행하여 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있도록 하는 점에서 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약에 해당한다 할 것이다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009두7530 판결 참조).
따라서 원고는 부동산실명법 제10조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항에서 규정한 ‘부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’에 해당한다.
이 사건 매매예약상의 예약완결일이 2015. 7. 18.로 되어 있으므로, 2015. 7. 18.까지 이 사건 차용금을 변제하지 못하면 곧바로 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마칠 수 있는 상태가 되고, 특별한 사정이 없는 한 이때를 부동산실명법 제10조 제1항 제1호에서 규정한 ‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’이라고 볼 수 있다.
그러나 … 중략 … 차용금에 대한 담보 목적으로 매매예약을 한 경우에 비록 그 예약완결일 또는 변제기가 도래하였다 하더라도 채권자는 얼마든지 매매예약서상의 기재에도 불구하고 명시적 또는 묵시적으로 예약완결일 또는 변제기를 연장할 수 있다고 할 것인데,
위 인정 사실에 의하면, 원고는 이 사건 매매계약상 예약완결일 또는 변제기가 도래하였음에도 B가 이 사건 부동산을 매도할 때까지 명시적 또는 묵시적으로 예약완결일 또는 변제기를 연장하였고, 이 사건 부동산에 관한 공매절차가 진행되어 B가 이 사건 부동산을 매도하는 것이 불가능해진 2019. 6.경에서야 예약완결일 또는 변제기가 도래하였다고 봄이 상당하다.
따라서 이 사건 매매예약상의 예약완결일인 2015. 7. 18.이 부동산실명법 제10조 제1항 제1호에서 규정한 ‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’이라고 볼 수는 없다고 할 것이므로, 위 2015. 7. 18.에 반대급부의 이행이 사실상 완료되었음을 전제로 원고가 장기미등기자에 해당한다고 본 이 사건 처분은 위법하다.(원고 청구 인용)
[ 설 명 ]
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’으로 약칭)은 명의신탁자 뿐만 아니라, 장기미등기자에 대하여도, 여러 가지 제재를 가하고 있다. 먼저 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금부과처분을 부과하고(제10조 제1항), 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 하고 있을 뿐 아니라(제10조 제5항), 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 않을 경우 이행강제금까지 부과하도록 하고 있다(제10조 제4항).
부동산실명법상 ‘장기미등기자’는 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날, 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 경우를 말한다(제10조 제1항). 다만, 부동산실명법 제4조 제2항 본문 및 제12조 제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우는 예외를 인정하고 있다(제10조 제1항 단서).
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 및 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항에 의하면 부동산에 관한 장기미등기로 인한 과징금은 “소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자”에 한하여 부과하도록 규정하고 있는데(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014두43653 판결),
위 사안과 같이 대여금 채무의 담보를 위하여 매매예약을 하고, 가등기를 경료한 경우에도 예약완결권을 행사함으로써 소유권이전등기를 할 수 있게 된다. 따라서 위 사안에서 원고는 부동산실명법 제10조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항에서 규정한 ‘부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’에 해당하고, 특별한 사정이 없는 한 ‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’로부터 3년 내에 소유권이전등기 신청을 하지 않을 경우 장기미등기자에 해당하게 된다.
그렇다면, 위 사안과 같은 담보가등기 등의 경우 ‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’을 언제로 볼 것인가?, 이와 관련하여, 이 사안에서 법원은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 매매예약상의 예약완결일을 부동산실명법 제10조 제1항 제1호에서 규정한 ‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’이라고 볼 수 있다고 판단하였다.
그러나 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 및 제4조의 취지에 의할 때, 소유권이전등기의무 해태기간의 기산일은 매매예약완결일 또는 변제기가 아닌, 가등기담보권자가 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있는 때로서 청산기간이 경과한 후 청산금을 지급하는 등 청산절차가 종료된 때로 보아야 한다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009도5031 판결 참조).
이에 위 2009도5031 판결에서는 담보가등기를 설정하고, 채권자가 변제기를 계속 연장하여 주던 중 채무자가 사망하기에 이르자 비로소 소유권이전등기를 경료한 사례에서, 소유권이전등기일로부터 3년 이전에 가등기담보권자가 취하여야 할 청산절차를 마쳐 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있게 되었다고 볼 자료가 없다고 보아 장기미등기자로 볼 수 없다고 판단한바 있다.
위 사안에서 법원(광주고등법원 2021누10353 판결)은 차용금에 대한 담보 목적으로 매매예약을 한 경우에 비록 그 예약완결일 또는 변제기가 도래하였다 하더라도 채권자는 얼마든지 매매예약서상의 기재에도 불구하고 명시적 또는 묵시적으로 예약완결일 또는 변제기를 연장할 수 있음을 근거로 삼았으나, 오히려 위와 같이 청산절차를 거치지 않았다는 점에서 장기미등기자로 볼 수 없다고 판단된다(실제로 위 사안에서 원고는 청산절차를 마치기 전에는 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있는 때라고 볼 수 없으므로, 3년의 해태기간이 지나지 않았다고 주장하였다).
한편, 위 사안의 경우 법원(광주고등법원 2021누10353 판결)은 원고에게 부동산실명법 제10조 제1항 단서에서 규정한 예외사유,
즉 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있다고도 보았다. 담보권을 실행할 것인지 여부는 원칙적으로 담보권자의 자유의사에 따라 결정되는 것이고,
담보권자가 장기간 동안 담보권을 실행하지 않는다고 하여 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세 등과 같은 반사회적 행위를 초래한다고 보이지도 않고,
이 사건 부동산에 설정된 선순위 근저당권으로 인하여 이 사건 부동산의 순가액이 이 사건 차용금에 미치지 못하는 상황에서 본등기에 앞서 선순위 근저당권을 미리 말소하기로 한 B의 약속 및 예약완결일 이후라도 이 사건 부동산을 처분하여 채무를 해결하겠다는 B의 요청을 받아들여 원고가 담보권을 행사하지 않고 차용금의 변제기를 유예한 것을 비난하기 어렵기 때문이다.
