매매계약 해제로 소유권을 상실한 임대인과의 임대차계약도 주택임대차보호법이 적용되는지

(대법원 2008. 4. 10. 선고 200738908, 38915 판결)

 

 

김계환 변호사(법무법인 감우)

 

 

 

 

 

[ 사건개요 ]

소외1 2004. 2. 18. 소외2로부터 원고가 분양한 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수하고, 같은 날 이 사건 아파트를 피고에게 임대함. 소외1 2004. 2. 26. 이 사건 아파트 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 입주케 하였고, 같은 날 피고는 주민등록전입신고를 마침. 임대인인 소외1이 분양대금 잔금은 납부하였으나, 분양대금 관련 대출금 채무(원고가 연대보증)를 상환하지 않자, 원고는 분양계약을 해제하고, 피고를 상대로 건물명도 청구 소송을 제기함.

 

  

 

 

[ 판결요지 ]

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

 

[2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

  

 

[ 해 설 ]

본래 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 않다(대법원 2001. 6. 29. 선고 200068290 판결 등). 이에 반해 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차의 경우에는 임대인이 임대차 목적물인 주택의 소유자일 것까지 요구하는 것은 아니지만, 적어도 임대인이 적법한 임대권한을 가질 것을 요구하고 있다. 주택임대차보호법의 경우 임차인에게 임대목적물의 소유자에게 대항할 수 있는 권리 등을 인정하고 있기 때문에, 적용범위의 판단에 있어 위와 같은 제한이 필요하기 때문이다.

 

이 사례의 경우 임대인(소외1)은 잔금까지 납부하고 임대목적물인 아파트를 인도받아 사용·수익할 수 있는 지위에 있었기 때문에, 소외1은 적법한 임대권한을 가진 임대인으로 볼 수 있고, 원고의 계약해제로 인해 소외1이 이 사건 아파트의 소유권을 취득하지 못하게 되었다고 하더라도, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에서 정한 제3자로서 보호받게 된다.

 

이 사례의 경우와 달리 대법원 2014. 2. 27. 선고 201293794 판결 사례에서는 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 임대인이 매각대금을 납부하기 전에 임차인과 임대차계약을 체결하고, 임차인이 같은 날 주택을 인도받아 전입신고를 하고 확정일자를 받은 사례에서, 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 판단하였다