작성자 : 법무법인 감우 박과장

 

 

[쟁점] 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 경우, 임대인이 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것으로 볼 수 있는지

  

 

[사건 사례]

  

원고(임대인)은 원고 소유의 이 사건 상가에 관하여 소외 A(직전 임차인)와 임대차계약을 체결하며 A로부터 권리금 1억을 지급받았고, 임대차계약서에 '권리는 인정함'이라고 기재해주었습니다.

  

얼마 후 A는 피고(신규임차인)에게 이 사건 임차권을 양도하고자 하였는데, 원고는 이에 대하여 처음에는 불만을 표하다, 결국 A로부터 피고가 이 사건 상가를 인수하는 것에 동의하였고, 원고와 피고는 이 사건 상가에 관하여 권리금 1억 등의 내용으로 임대차계약을 체결하면서 계약서에 "모든 권리금을 인정함"이라는 내용을 기재하였고, 피고는 종전 임차인인 A에게 권리금 1억을 지급하였습니다.

  

이후 원고와 피고는 월차임을 증액하는 것 이외에는 종전과 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하면서 다시 작성한 임대차계약서에도 '모든 권리금을 인정함'이라는 단서를 추가하였는데, 피고가 월차임을 연체하자 원고는 이를 이유로 임대차계약을 해지하면서 건물인도를 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

  

 

[법원 판단]

 

위 사건에 관하여 원심 법원은,

   

임대인으로서는 임대차계약서에 자신에게 불리하게 해석될 여지가 있는 권리금에 관한 기재를 하는 것을 꺼리는 것이 일반적이라 할 것임에도, 원고는 피고와 사이에 임대차계약서뿐만 아니라 직전 임차인인 A와의 임대차계약서에도 권리금을 인정한다는 취지의 내용이 기재되어 있는 점 등을 비추어 볼 때, 원고는 장차 임대차계약 종료시에 피고에게 권리금을 반환하기로 하는 명시적 또는 묵시적 약정을 하고, 이러한 취지로 임대차계약서 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 취지로 기재한 것으로 보이므로 원고는 피고에게 임차보증금뿐만 아니라, 피고가 A에게 지급한 권리금 1억 원도 반환할 의무가 있다고 판단하였습니다.

 

그러나 대법원은,

  

당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이고, (중간 생략) 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 원고가 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 피고에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 피고가 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 원고가 용인하고, 나아가 원고가 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 원고가 피고에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 한다고 하였습니다. 

 

또한 임대인인 원고가 피고의 직전 임차인인 A로부터 권리금을 직접 수령했다고 하더라도 달리 볼 것은 아니며, 만일 원고가 권리금 반환 의무를 인정하는 취지에서 그와 같은 단서 조항을 두었다면, 권리금액이 보증금의 3배 가까이 되는 고액이고, 권리금액이 변동될 수 있으므로 적어도 금액 정도는 특정하였어야 할 것이며, 직전 임차인인 A는 만일의 경우 권리금을 원고로부터 반환받을 의도로 자신의 임대차계약서에 '권리는 인정함'과 같은 단서 조항을 기재하였다고 하더라도, 이는 원고와 A 사이의 임대차계약 체결시 A의 의도일 뿐 이 점을 들어 피고와 사이에 임대차계약 체결시 원고의 의사도 그러하였다고 추정할 수는 없는 것이라며, 원심 법원 판결 중 원고 패소부분(피고에게 권리금 1억 원을 지급하라)을 파기하여 원심 법원으로 환송하였습니다.

 

  

[대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결 (건물명도, 임대차보증금 등)]