작성자 : 법무법인 감우 박과장



[쟁점] 임대인이 사망하여 그의 상속인들이 임대차보증금채무를 상속받았을 경우, 공동상속인들은 자신이 상속받은 지분대로 임대차보증금을 지급하면 되는 것인지


 

[사실관계]


원고는 소외 A 와 임대차계약을 체결한 임차인이고, 피고들은 소외 A 의 재산을 상속받은 공동 상속인입니다.

 

원고는 임대차계약종료 후 임대보증금을 돌려받지 못하자 이 사건 건물에 임차권등기를 하였습니다.

 

그러던중 임대인 소외 A 가 사망하면서, 피고들은 상속을 원인으로 하여 법정상속지분(1/4)대로 소유권을 이전받았고, 한편 1순위 근저당권자의 임의경매 실행에 의하여 이 사건 건물의 소유권이 소외 B 에게 넘어가면서, 원고의 임차권등기도 말소되었습니다.

 

이에, 원고는 소외 A 의 공동상속인들인 피고들을 상대로 이 사건 임대차보증금반환 소송을 제기하였습니다.

 

 

[법원판단]


당초 이 사건 원심법원은 이 사건 건물이 선순위 근저당권자의 신청에 따라 실시된 경매에 의하여 매각됨으로써 이 사건 임차건물에 관한 원고의 임차권이 소멸하였으므로, 소외 A 의 상속인들인 피고들은 원고에게 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 각자의 상속지분에 따라 분할하여 부담한다고 판단하였습니다.


그러나 대법원은, 피고들은 상속으로 이 사건 건물의 소유권을 취득한 자들로서, 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 공동으로 승계한다. 원고는 임대차보증금을 받지 못한 채 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 마쳤는데, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계는 존속하므로(구 상가임대차보호법 제9조 제2항), 이 사건 임대차계약의 기간 종료 여부는 피고들의 공동임대인 지위에 영향을 미치지 않는다. 

 

따라서 이 사건 건물의 공동임대인인 피고들은 특별한 사정이 없는 한 공동하여 원고에게 임차보증금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 그럼에도 원심 법원은 이 사건 건물이 선순위 근저당권자의 신청에 따라 실시된 경매에 의하여 매각됨으로써 이 사건 임차건물에 관한 원고의 임차권은 소멸하였으므로, 소외 A 의 상속인들인 피고들은 원고에게 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 각자의 상속지분에 따라 분할하여 부담한다고 판단하였고, 원심의 위와 같은 판단에는 상가임대차보호법상 임대인의 지위를 공동으로 승계한 상속인들의 임차보증금 반환채무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있으므로, 이 부분에 대하여 다시 심리, 판단하라며 사건을 원심법원에 파기환송하였습니다.

 

[대법원 2021. 1. 28.선고 2015다59801판결 (임대차보증금반환)]

 

 

풀어 설명하자면, 임대인의 지위를 상속한 상속인들의 보증금반환채무는 불가분채무로서, 상속인들은 임차인에 대한 보증금반환채무를 자신들이 상속한 지분대로 부담하는 것이 아니라, 상속인 각자 보증금 전액을 지급하여야 할 의무가 있는 것입니다. 

 

따라서 임차인이 상속인들을 상대로 임대차보증금반환 소송을 제기할 경우 다른 특이 사항이 있지 않는 이상(상속인들이 상속을 포기하였다던가 하는), 법원은 상속인들(피고들)은 공동하여 임차인(원고)에게 보증금을 지급하라고 판결할 것이고, 위 판결이 확정되면, 임차인은 위 판결에 대하여 집행력을 부여받아, 상속인들 각자에 대하여 돌려받아야 할 보증금 및 지연이자 범위 내에서 강제집행을 할 수 있게 되는 것입니다. 


즉, 상속인들이 상속을 포기 하지 않은 이상, 상속인들 사이에서의 상속비율이 다르다는 사정은 임차인과는 무관한 것이고, 각자 임차인에 대한 보증금반환채무를 부담하되, 상속인들 내부에서 서로 구상권을 행사할 수 있다는 것입니다.