아파트 중앙난방 수평배관에서 발생한 누수피해는 누구 책임인가요(2)?
[2026. 1. 21. 선고 인천지방법원 2024가단15703 손해배상(기) 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
3. 배관이 이어지는 인입 구간이나 피트(PIT)실에서 누수가 발생하였다면?
가. 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 이용 상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정되어야 합니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결 참조).
나. 한편, 공동주택관리법령에서는 인입구간이나 피트(PIT)실이 공용부분 인지에 대해 별도로 규정하고 있지 않습니다. 다만 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호는 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것은 바닥면적에 산입하지 않는다고 규정하고 있으므로, 공동주택의 피트(PIT)실은 각 세대 내부 바닥면적에 포함되지 않은 것으로 공용부분으로 해석하는 것이 바람직 할 것입니다.
다. 인입구간의 경우 판단하기가 어려운 부분이기는 하나, 공동주택관리법 시행령 제19조 제1항 제19호에 따라 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관한 사항은 공동주택에서 관리규약으로 정하여 운영하도록 규정하고 있으므로, 해당 아파트의 공동주택 관리규약에서 인입구간에 대한 비용부담을 누구의 책임으로 하고 있는지 우선 확인하고, 그 책임자가 불분명할 경우 대법원 판례와 같이 그 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 따라 판단하여야 할 것으로 보입니다.
4. 이 사건 누수로 인한 피해, 그 인정 범위는?
이 사건에서는 천장 누수 복구공사비와 집기류 구매비, 건물의 사용이익 상당의 손해(임대료)를 인정하였고, 원고는 누수 발생당시 해당 집에 거주하고 있지 않았으므로, 정신적 위자료 는 인정되지 않았습니다.
사용이익 상당의 손해(임대료) : 건물이 수선 가능할 정도로 손괴되어 건물의 통상용법에 따른 사용이 불가능하게 되었다면 수선에 소요되는 상당한 기간 중 사용하지 못함으로 인한 손해는 손괴로 인한 통상의 손해라 보아야 하는데(대법원 1998. 6. 12. 선고 96다27469 판결 참조), 통상의 경우 그 손해액은 그 건물을 본래 용도대로 임대하였을 경우 받을 수 있는 임대료 상당입니다. 이 사건에서는 해당 아파트 평균 임대차보증금을 주택임대차보호법령에 따라 월차임으로 환산하여 7개월간의 임대료를 손해배상액으로 인정하였습니다. 다만, 건물의 노후화에 따라 누수피해가 확대되었을 개연성이 있고, 원고가 임대료를 취득하기 위해 따로 시간과 비용을 들인 것은 없어보이므로, 임대료 상당의 손해를 전부 인정하는 것은 다소 부당하므로, 손해액의 80%만 인정하였습니다.
