보일러 배관의 노후화로 발생한 누수피해 수리비를 임차인이 부담해야 하나요?
[2026. 1. 13. 선고 대전지방법원 천안지원 2025가단32369 보증금반환 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고들은 임차인, 피고는 임대인입니다.
나. 원고는 2025. 1.경 보일러 배관이 노후화되어 누수가 발생하고 있으니 수리를 해달라는 요청의 문자메세지를 보냈으나, 피고는 아무런 응답을 하지 않았고, 원고가 피고의 대리인에게 재차 보일러 배관의 수리를 요청하였으나, 피고의 대리인은 생활중 발생한 하자는 임차인이 비용을 부담하는 것이 원칙이라며 수리를 해주지 않았습니다.
다. 이에, 원고는 내용증명 우편을 통하여 보일러 배관 누수 문제를 해결해 줄 것과 일주일 이내에 답변을 하지 않거나 수리에 착수하지 않을 경우 전세계약을 해지하고 보증금반환 및 손해배상을 요청할 예정이라고 최고하였습니다.
2. 임차인이 거주하던 중 보일러 배관의 노후화로 인해 누수가 발생한 경우 임차인이 자비로 수리하여야 하는 것인지?
임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결 등 참조)는 것이 대법원의 입장입니다.
즉, 보일러 배관 수리의 경우 비용이 적지 않게 들어가고 또한 손쉽게 고칠 수 있는 성질의 것도 아니며, 계속하여 누수가 발생할 경우 임차인의 사용·수익을 방해할 것이 경험칙상 명백하므로, 임대인이 수리해주어야 하는 것입니다.
3. 임대인이 보일러 배관 수리를 거부할 경우 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있는지?
가. 이 사건의 법원은, 보일러 배관에 누수가 발생하였고, 이를 수리하지 않을 경우 온수 사용과 난방에 지장을 줄 뿐만 아니라 아래층에도 누수가 발생할 우려가 있는 사실, 원고가 그 무렵 피고와 대리인에게 보일러 수리를 요청하였음에도 피고는 위 수선의무를 이행하지 않았으므로, 이 사건 전세계약은 피고의 수선의무 불이행을 이유로 한 원고의 해지 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본 송달이 도달된 때에 적접하게 해지되었다고 봄이 타당하다고 판단하였습니다.
나. 일반적으로 특별한 사정이 있지 않는 한 계약해지의 통보는 문자메세지, 전화통화 등 다양한 방법으로 할 수 있되 그 효력은 상대방에게 의사표시가 도달한 때 발생하게 됩니다. 다만, 계약이 적법하게 해지되었음을 증명하기 용이하고 안전한 방법이 내용증명 우편이기 때문에 대게 내용증명 우편으로 하는 경우가 많고, 소송까지 나아가게 된 경우에는 소장에 계약해지 의사를 기재하고, 소장 부본이 상대방에게 송달되면 이를 계약해지 통보로 갈음하기도 합니다.
