임대인이 수선의무를 다하지 않아서 사용에 지장이 발생하였는데, 차임금 지급을 거절할 수 있나요?
[2025. 12. 23. 선고 서울중앙지방법원 2025가단108614 건물인도 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 임대인, 피고는 임차인입니다.
나. 원고는 피고가 5기 이상 차임과 관리비를 연체하여 임대차계약을 해지한다고 통보하였으므로, 이 사건 부동산을 인도하고 미지급 차임과 관리비를 지급하라는 취지의 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 임대인이 수선의무를 다하지 않아 부동산을 사용·수익하는데 지장이 있는 경우 임차인은 차임지급을 거절할 수 있는지?
가. 임대목적물의 수선필요 상태가 임대인의 귀책사유가 아닌 천재지변, 기타 불가 항력에 의해 발생한 경우라도 임대인의 수선의무는 발생하고(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조), 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
나. 이 사건의 경우 임대인인 원고가 수선의무를 다 하지 않아 임차인이 부동산의 일부를 사용·수익할 수 없어 차임과 관리비를 미지급한 것인데, 차임 미지급을 이유로 임대인이 임대차계약을 해지하고 건물의 인도를 구하는 사건이었습니다. 이 사건 법원은, 임대인이 수선의무를 다하지 않았고, 이로 인해 임차인인 피고가 이 사건 부동산을 사용·수익하는데 50% 정도의 지장이 있었던 것으로 보이므로, 위 지장률을 감안하여 피고가 미지급한 차임을 계산해보면, 미지급한 차임 금액이 상가임대차보호법상 임대인이 차임 미지급을 사유로 계약을 해지할 수 있는 조건인 3기 이상의 차임분에 미치지 못하게 되므로, 이 사건 임대차계약이 종료되지 않아 건물의 인도를 구할 수 없다고 판단하였습니다.
