작성자 : 법무법인 감우 박과장



[쟁점] 임차인이 임대인의 동의 없이 임차목적물의 구조를 변경하는 등 관리의무를 현저히 위반하였음을 이유로 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지


[사실관계]

원고(임대인)과 피고(임차인)은 원고 소유의 이 사건 건물을 피고에게 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하면서, "임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다"고 약정하였고, 특약사항으로 "시설물 구조 변경시 임대인과 임차인 서로 합의하에 하기로 한다"고 약정하였습니다.

그런데 2014. 5.경 이 사건 건물과 맞닿아 있는 예식장의 건축주가 위 예식장 건물을 철거 및 신축 공사를 하면서, 피고의 승낙 아래 원고 소유의 이 사건 건물의 외벽 및 담장을 철거하였는데, 그럼에도 불구하고 피고는 위 철거 공사를 승낙함에 있어 원고에게 동의를 구하거나 통지를 하지 않았습니다. 

이에 원고는 이 사건 건물이 파손 된 것을 발견하고 위 예식장 건물 건축주와 피고에게 이 사건 건물의 파손에 대하여 항의하였으며, 피고에게는 "이 사건 건물을 원고의 동의도 없이 무단으로 파손하였고, 임차인의 통지의무와 관리의무를 위반하였으므로 (임대차계약의) 갱신 거절을 하고 건물인도를 구한다"는 취지가 담긴 내용증명을 발송하였습니다.


[법원판단]

위 사건에 관하여 법원은,

피고가 이 사건 건물의 인접건물 건축주가 철거 및 신축 공사를 하면서 이 사건 건물의 외벽 및 담장을 파손하는 것을 무단으로 승낙함으로써 이 사건 건물의 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하였고, 이로써 민법 제634조에서 정한 임차인의 통지의무 및 이 사건 임대차계약에서 정한 임차인의 관리의무를 현저히 위반하였다고 봄이 상당하다. 따라서 원고가 이를 지적하면서 (임대차계약) 갱신 거절의 뜻이 담긴 내용증명을 피고에게 송달한 것은 상가임대차법 제10조 제1항 제5호, 제8호에 따른 적법한 갱신 거절의 통지라고 할 것인바, 이 사건 임대차계약은 피고의 준비서면 송달에 의한 갱신요구에도 불구하고 종료되었다고 판단하였습니다.

(청주지방법원 2015. 7. 21. 선고 2013나6248 건물명도)