주상복합건물에 상가관리단의 실수로 발생한 누수피해를 아파트관리단에도 손해배상을 청구할 수 있나요?
[2026. 5. 19. 선고 서울남부지방법원 2024가단209459 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 이 사건 주상복합건물 중 아파트 소유자이고, 피고는 아파트 부분의 관리단입니다.
나. 원고가 거주하는 이 사건 아파트는 주상복합건물로, 이 사건 건물에는 아파트 부분을 관리하는 관리단과 상가 부분의 관리단이 존재하는데, 이 사건 건물 상가부분에 존재하는 발신기 표시등과 댐퍼작동 표시 등에 불이 들어와 화재경보가 울리자 상가관리단의 직원이 방재실에서 소방펌프 등을 수동으로 조작하였고, 이 조작으로 인하여 펌프 내 압력이 상승하여 압력을 이기지 못한 배관의 일부 연결부위가 빠지면서 다량의 물이 누출되고, 물탱크 바로 아래 위치한 최상층인 원고 소유의 아파트에 누수 사고가 발생하게 되었습니다.
다. 위와 같이 아파트 구분소유자인 원고의 집에 누수피해가 있자, 원고는 소방펌프 등을 수동으로 조작하였던 상가관리단의 직원을 상대로 소송을 제기한 것과 별개로, 아파트 관리단 또한 이 사건 건물 공작물의 공동 점유·관리자로서 그 설치·관리에 있어 타인에게 손해가 발생하지 않도록 주의의무를 다할 의무가 있음에도 그 주의의무를 게을리 하여 원고에게 누수피해가 있었으므로, 원고의 손해를 배상하라며 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 주상복합건물 중 상가관리단의 실수로 공용부분에 문제가 생겨 아파트 구분소유자가 누수피해를 입은 경우, 아파트 구분소유자는 아파트관리단에도 손해배상을 청구할 수 있는지?
가. 민법 제758조 제1항에서 말하는 ‘공작물의 설치 또는 보존의 하자’는 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서, 이와 같은 안전성의 구비 여부를 판단할 때에는 해당 공작물의 설치 또는 보존자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지의 여부를 기준으로 판단하여야 합니다(대법원 2008다61615 판결 등 참조).
나. 이 사건 법원은, ① 화재경보가 울리자 상가관리단의 직원이 펌프들의 조작패널을 수동으로 조작하여 소화전 펌프가 가동됨에 따라 이 사건 누수사고가 발생하게 된 점, ② 위 직원의 조작패널 오작동으로 인해 누수사고가 발생하였고, 이는 매우 이례적인 사고경위로서 아파트관리단에게는 위 상가관리단의 직원에 대한 지휘·감독권한이 없어 관리부실 책임이 있다고 볼 수는 없는 점, ③ 당시 이 사건 펌프들은 화재를 대비하여 정상적으로 작동하고 있는 상태였고 이 사건 누수사고 이후에도 어떠한 수리나 정비 없이 현재 정상적으로 작동되어 운영되고 있는 점을 볼 때 그 설치·보존상의 하자가 있다고 보기 어려운 점, ④ 이 사건 방재실은 아파트관리단과 상가관리단이 공동으로 관리하는 공용부분인데, 상가관리단의 직원은 소방안전관리자로서 적법하게 방재실을 출입할 권한이 있는 자인바, 권한없는 자가 이 사건 방재실에 부단출입하여 누수사고가 발생한 것이 아닌 이상 아파트관리단인 피고에게 방재실에 대하여 ‘출입제한 및 통제장치를 갖추지 못한 관리부실 책임’을 물을 수 없는 점, ⑤ 누수원인 감정서에 ‘물탱크실의 소방펌프 부속기기 파손 및 물탱크실 바닥의 물이 바로 아래층 원고 소유 아파트로 누수’라는 기재가 있는데, 정확히 어떠한 구조적인 문제나 기능상의 문제 또는 하자로 인해 부속기기가 파손되었거나 누수사고가 발생한 것인지 여부가 불분명하고 그 손해확대에 대한 기여 부분도 상당인과관계를 인정할 자료가 부족한 점, ⑥ 이렇듯 관리직원의 인위적인 스위치 조작에 따른 사고 발생에 대해 이 사건 방재실 내지 소방펌프 자체가 통상 갖추어야 할 안전성을 결여한 상태에 있었다고 평가할 수 없는 점 등을 참작하여 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 공작물인 이 사건 방재실 및 소방펌프의 설치 또는 보존상의 하자가 존재하였다거나 피고가 관리권한 있는 점유자로서 주의의무를 위반하였다고 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없으며, 또한 아파트관리단인 피고는 상가관리단 직원의 사용자가 아니어서 민법상 사용자책임을 부담하지 않는다며, 원고의 청구를 기각하였습니다.
