작성자 : 법무법인 감우 박과장

 

이 사건은 상가임대차보호법 중 계약갱신요구권에 관한 개정 법 시행 전(5년)에 임대차계약을 체결한 사람들에게는 개정 된(10년) 법의 적용을 받을 수 있는지에 관하여 중요한 기준이 되는 판결입니다.

 

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[쟁점] 상가임대차보호법 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 위 규정은 '이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다'고 정하고 있는바, 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우, 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지


[사실관계]


원고는 A상가의 임대인이고, 피고는 임차인입니다.

 

원고와 피고는 2012. 7. 20. 차임을 연 250만 원으로 정하여, 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 체결하였고, 약 2년 후 원고와 피고는 2014. 7. 30. 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하면서, 임대차기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였습니다.

 

이후 2019. 4. 6. 원고는 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였으나, 피고가 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구하자, 원고가 이 건 건물인도 청구의 소를 제기한 사례입니다.

 

 

[법원판단]


위 사건의 법원은,

 

이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무 임대차기간은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로, 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다.

 

따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에, 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차의 갱신을 요구할 수 없다고 판단하였습니다.

 

[대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 건물명도(인도)]

 

* 설명 : 개정 된 법 시행 이후 임대차계약을 체결한 임차인에게만 적용되는 것이 아니라, 개정 법 시행 전에 임대차계약을 체결을 하였더라도, 개정 법 시행 이후에 임차인에게 계약갱신요구권이 1년이라도 남아 있었느냐, 그렇지 않냐가 중요한 부분인 것입니다.

 

예를 들어, 2016. 10. 1.부터 2018. 9. 30.까지 임대기간을 2년으로 하여 최초의 임대차계약을 체결하였다면, 개정 법 시행(2018. 10. 16.) 전이기 때문에 임차인에게는 아직 3년의 갱신요구권이 남아 있습니다. 그리고 약속한 2018. 9. 30. 임차인이 1년의 갱신을 요구하여, 임대차기간이 2019. 9. 30.까지로 연장되었다면, 임차인에게는 법 개정 전 기준대로라면 2년의 갱신요구권이 남아 있었으나, 2018. 10. 16.부터 개정 된 법이 시행되었기 때문에, 개정된 법의 적용을 받아 2년이 아닌 7년의 갱신을 요구할 수 있는 것입니다.

 

그런데 만약, 위 임차인이 2018. 9. 30. 1년의 갱신을 요구하지 않고, 3년의 계약갱신을 한번에 요구해버려서 2021. 9. 30.까지로 임대차기간이 연장된 상태라면, 비록 개정 법 시행 이후에 임대차기간이 종료하더라도, 이미 임차인에게는 계약갱신요구권이 전혀 남아있지 않기 때문에, 개정 된 법의 적용을 받을 수 없어, 계약갱신을 요구할 수 없고, 약속대로 2021. 9. 30.에 임대차기간이 종료되는 것입니다.


즉, 개정 된 법 시행 이전에 계약갱신요구권을 이미 다 소진해버렸는지가 중요한 것입니다.

단, 계약갱신요구권이 없다고 하더라도 권리금회수기회는 보호받을 수 있습니다.