주택임대차보호법상 대항력의 발생 시기
박과장(법무법인 감우)
주택임대차보호법 상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 ‘다음 날’에 발생합니다. 여기서 말하는 주민등록이라 함은, ‘전입신고’를 한 때 주민등록이 된 것으로 간주하고(법 제3조 제1항), 여기서 말하는 다음 날이라 함은 예로 들어 2019. 11. 1. 주택을 인도하고 주민등록 상 전입신고를 마쳤다면 2019. 11. 2. 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지로, 만약 2019. 11. 2. 주간에 제3자의 (근)저당설정 등기가 경료 되었다면, 임차인은 위 근저당권자보다 선순위가 됩니다.
[쟁점] 임차인은 올바른 주소지를 기재하여 전입신고를 하였는데, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우 임대차보호법상 대항력이 생기는지 여부
[사례 1] 임차인은 전입신고서에 임대차목적물 소재지 지번인 ○○동 545-5로 올바르게 기재하였는데, 담당 공무원의 실수로 주민등록표 상 신거주지가 ○○동 545-2로 잘 못 기입되었습니다. 이후 해당 착오는 피고의 요청에 의하여 정정되었습니다.
[법원 판단]
위 사건에 관하여 법원은, 「피고(임차인)가 이 사건 건물일부를 임차, 입주하여 그 전입신고를 함에 있어 그 건물 소재지 지번을 바로 기재하였는데도, 담당 공무원이 실수로 주민등록표의 신거주지를 잘 못 기입한 것이라면 피고의 전입신고는 적법한 것이므로, 이로써 그 임대차는 제3자에 대하여 효력이 있다.」고 판단하였습니다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 건물명도 판결).
[쟁점] 임차인이 정확한 지번과 동, 호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였는데, 담당공무원이 착오로 전입신고서 기재 내용의 수정을 요구하여, 임차인이 전입신고서 기재 내용을 잘못된 지번으로 수정하고 동, 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출하여 그대로 주민등록이 된 사안에서, 그 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하여 대항력을 얻을 수 있는지 여부
[사례 2] 1996.경 피고들은 흥덕동 3번지에서 분할 된 흥덕동 1번지 지상에 신축된 A 아파트로 전입신고를 하기 위하여 동사무소 담당 공무원에게 올바르게 기재 된 전입신고서(흥덕동 1번지 A아파트 101동 101호)를 제출하였으나, 담당 공무원이 흥덕동 1번지가 흥덕동 3번지에서 분할 된 것을 알지 못하여, 흥덕동 1번지를 흥덕동 3번지로 다시 기재 할 것을 요구하는 한편, A아파트는 아직 사용승인을 받지 못하여 집합건축물관리대장이 작성되지 않은 관계로 주민등록 전산프로그램에 등록되어 있지 않아 아파트의 동호수를 기재할 수 없다고 하면서, 신고서에 기재된 아파트 동·호수 표시를 삭제하라고 요구하였다. 이에 피고들은 담당공무원의 요구에 따라 잘 못된 지번(흥덕동 3번지)으로 기재하고, 아파트 동·호수를 삭제한 후 전입신고서를 다시 제출하였고, 결국 피고의 주민등록표 상 주소는 흥덕동 3번지로만 기재되었다. 이후 1997.경 A 아파트의 각 전유부분에 대하여 소유권보존등기가 경료되었고, 같은 날 B 주식회사 명의로 근저당설정등기가 경료되었다. 이에 피고들은 특수주소변경신청을 통하여 주민등록 상 주소지를 올바른 주소지로 (흥덕동 3번지 → 흥덕동 1번지 A아파트 101동 101호) 수정하였는데, B주식회사의 신청으로 인하여 피고들이 임차한 주택에 관하여 경매·배당절차가 진행되었다.
[법원 판단]
위 사건에 관하여 법원은, 「피고들의 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 구비하게 된 시점은 특수주소변경신청을 통하여 해당 주택의 호수가 등재된 일자를 기준으로 해야 할 것이고, 피고들이 B 주식회사의 근저당권설정등기가 경료되기에 앞서 적법한 주소를 기재한 전입신고를 제출하고자 시도한 적이 있다고 하더라도, 그 자리에서 피고들 스스로 전입신고서 제출 시도 시점에 대항력을 취득할 수는 없는 것이며, 이러한 법리는 전입신고서를 정정하게 된 사유가 담당공무원의 요구에 기인한 것이라 하더라도 달리 볼 것이 아니다.」라고 판단하였습니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 배당이의 판결).
[박과장 코멘트]
▶ 사례2의 판결내용을 해석하자면, 주민등록 신고의 효력은 전입신고서를 제출한 때가 아닌, 행정청에 수리 된 때 그 효력이 발생합니다. 또한 다가구주택의 경우 소재지 지번까지만 기재하여 전입신고를 하여도 대항력을 얻을 수 있지만, 집합건축물(다세대주택, 아파트) 같은 경우에는 소재지 지번뿐만 아니라 동·호수를 정확히 기재하여 전입신고를 하여야만 대항력을 얻을 수 있습니다. 그러므로 임대차계약을 체결하려는 신축 건물이 소재지 지번이나 동·호수 등 상세 주소 내역을 특정할 수 없어 정확한 주소로 전입신고가 불가한 상태라면, 임대차계약의 체결을 되도록 지양하거나, 반드시 법률전문가의 조언을 얻으시길 권해드립니다.
