부동산 매매 후 난방 방식이 하자라며 손해배상을 요구하는데 해줘야 하나요??
[2025. 12. 19. 선고 제주지방법원 2024가단78063 손해배상(기) 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 이 사건 주택의 매수자, 피고A는 매도인, 피고B는 이 사건 주택을 중개한 공인중개사입니다.
나. 이 사건 주택의 난방시설은 우리가 흔히 알고 있는 습식(온돌온수)난방이 아닌 건식난방이었고, 피고 A는 원고와 매매계약을 체결할 당시 건식난방을 설치한 설치업자를 대동하여 왜 건식난방을 설치하였는지 등에 대하여 설명하였고, 피고 B는 중개대상물 확인설명서에 누수로 인해 건식바닥 공사를 하였다는 내용을 기재하였습니다.
다. 그러나 원고는 매매계약 체결 이후 인테리어 공사를 위해 바닥 마감을 제거하는 과정에서 일반적으로 주택에 설치되어 있는 습식(온돌온수)난방이 아닌 건식난방이 시공되어 있다는 사실을 알게 되었고, 건식난방을 철거하자 이 사건 부동산 바닥에 설치된 배관에 누수 하자를 발견하였다며, 매도인인 피고 A에게는 담보책임을, 공인중개사인 피고 B에게는 공인중개사법에서 정한 설명의무를 위반하였다고 주장하며, 피고들이 공동하여 원고에게 손해를 배상하라는 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 일반적인 습식(온돌온수)난방이 아닌 건식난방이 시공되었다는 사실만으로도 그것을 건물의 하자로 볼 수 있는지?
가. 이 사건 법원은, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약 체결당시 이 사건 주택에 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나 피고 A가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 하자가 존재한다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 인정할 증거가 없으며, 설령 건식난방 시설 자체를 하자로 인정하더라도 원고가 이를 알았다고 봄이 타당하므로, 이 사건 청구를 기각하였습니다.
나. ‘매매목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 하며(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 등 참조), 민법 제580조에 의하면, 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용하여 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있되, 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 않다.
① 이 사건 주택은 준공 당시에는 습식 난방시설이었으나 이 사건 매매계약 체결 이전 누수 문제가 발생하여 기존 습식 난방사실을 보수하는 대신 건식 난방시설 방식으로 보수공사를 하였는데, ② 건식난방과 습식난방은 모두 바닥난방시스템의 유형으로 그 구조와 시공 방식이 다를 뿐이므로, 이 사건 주택의 바닥난방 방식을 건식난방으로 시공하였다는 사정만으로 그것이 관계 법령에 위반되거나 사회통념상 통상의 주거용 건물이 갖추어야 할 품질 또는 성능을 결여하였다고 보기 어렵고, 달리 이 사건 주택 건식난방의 시공으로 인해 누수 등 중대한 장애가 발생하였음을 인정할 증거가 없으므로, 이를 하자로 볼 수 없으며, ③ 이 사건 매매계약 특약사항에도 ‘현 시설 상태에서의 계약’임을 명시하였으므로, 난방시설에 하자가 있었는지 여부는 이 사건 매매계약 당시 시설인 건식난방을 기준으로 판단하여야 하는데 이 건식 난방시설에 누수 등의 하자가 있었다는 점에 관한 아무런 주장이나 입증이 없다. ④ 원고가 주장하는 이 사건 주택의 누수현상은 원고가 이 사건 주택의 인테리어 공사를 위해 피고 A가 시공한 건식난방을 철거하고 기존에 훼손되어 있던 습식 난방시설을 그대로 사용하는 과정에서 발생한 것으로 보이며, ⑤ 매매계약당시 건식난방 시설을 시공한 업자가 이 사건 매매계약이 체결된 자리에 동석하여 원고에게 이 사건 주택의 누수 발생 사실과 건식난방 공사에 관하여 설명하였고, 이 사건 중개대상물 확인·설명서에도 ‘누수로 인한 건식난방 완료’라고 기재되어 있으므로, 원고의 주장대로 설령 건식난방 시설 자체를 하자로 인정하더라도 원고는 이를 알았다고 봄이 타당하다.
3. 결론
가. 최종적으로 이 사건 법원은, 건식난방 시설 자체는 하자로 볼 수 없고, 설령 하자로 보더라도 매매계약 당시에 원고가 이를 알았으므로 매도인인 피고 A에게 담보책임을 물을 수 없다고 판단하였습니다.
나. 한편, 공인중개사법상 설명의무를 위반하였으므로 피고 A와 공동하여 손해를 배상하라는 원고의 피고 B에 대한 청구에 대해서도, 중개대상물 확인·설명서에 건식난방임이 기재되어 있고, 통화녹취 자료에 의하더라도 피고 B가 원고에게 ‘이전에 누수가 있었던 집이어서 밑에 마루를 다 공사했다’고 설명한 내용이 확인된다며, 피고 B에 대한 청구 또한 기각하였습니다.
