임차인이 원상회복의무를 미이행한 경우,

임대인은 임대차보증금 반환을 거부할 수 있을까?

 



작성자 : 박과장(법무법인 감우)




임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 대한 사례  (대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 전세보증금반환)




[사건 사례]
 
원고(임차인)는 피고(임대인)와 임대차계약을 체결하면서, 전 임차인 A가 용도변경한 전기시설을 그대로 인수하여 사용한 후 이 사건 임대차계약 종료시 원상회복하여 주기로 약정했다. 그러나 원고는 이 사건 건물을 피고에게 인도하면서 위 약정한 전기시설을 원상회복 하지 않은 채 인도하였고, 이에 피고가 임대차보증금의 반환을 거부하자, 원고는 이 사건 소를 제기하였다.




[법원 판단]
  

위 사건에 관하여 법원은,
 

건물임대차계약이 종료되었을 경우 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 임차인의 의무와 연체 차임과 건물 명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로, 원칙적으로 임대차계약이 종료하더라도 임차인이 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환하거나, 그 이행의 제공을 하기까지는 임대인은 동시이행의 항변권을 행사하여 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있으나,
 
위 전기시설을 원상회복하기 위하여 소요되는 비용은(326,000원) 피고가 반환하여야 할 잔존 임대차보증금(125,226,670원)에 비하면 아주 적은 금액이고, 위 전기시설을 원상회복하지 아니하였다 하여 이 사건 건물 부분을 통상의 용도로 사용하는데에 지장이 있다고 보기도 어려우며, 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 위와 같이 임차인이 불이행한 원상회복의무는 사소한 부분이고, 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로 하여, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 이 사건에서와 같이 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 그 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되므로 허용할 수 없다고 판단하였습니다.