누수가 있는 것을 알고도 현상태로 부동산을 매수하였는데, 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있을까요?
[2026. 1. 21. 선고 수원지방법원 2023가단584247 손해배상(기) 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 이 사건 빌딩 A호실을 매수한 매수인이고, 피고1.은 매도인, 피고2.는 빌딩 관리단입니다.
나. 원고와 피고1.은 이 사건 빌딩 A호실에 대하여 매매계약을 체결하였고, 원고는 소유권이전등기까지 마쳤는데, 원고가 이 사건 A호실을 인도받은 후 전용부분과 공용부분에 걸쳐 다수의 누수가 있음을 확인하였습니다.
2. 매수인이 누수가 있음을 확인하고도 현 상태로 매수한다는 취지를 매매계약서에 기재하였다면, 매도인인 피고의 손해배상 책임이 없는 것인지?
가. 매도인인 피고1.은 이 사건 매매계약에서 ‘현 상태에서의 매매계약’이라고 정하였고, 누수가 3군데 있음을 확인하였으므로, 원고가 매도인인 피고1.을 상대로 손해배상을 구할 수는 없다고 주장하였습니다.
나. 그러나 법원은, 매매계약 특약사항에 ‘현 상태에서의 매매계약’이라고 정하고 있고, 중개대상물 확인·설명서에 ‘벽면 누수 3군데 있음 확인’으로 기재된 사실은 인정되나, 위 벽면 누수 확인 부분이 원고가 하자를 주장하는 부분이라고 인정할 아무런 증거가 없고, 특약사항에서 ‘현 상태에서의 매매계약’이라 정하였다는 사정만으로 원고와 피고1. 사이에 추후 확인되는 하자로 인한 손해배상책임을 묻지 않기로 정한 것이라 보기 어렵다고 판단하였습니다.
3. 구분소유자가 공용부분에 임의로 설치한 공작물로 인하여 누수피해가 발생한 경우 관리단에게는 손해배상의 책임이 없는 것인지?
가. 피고2. 관리단은, 이 사건 A호실의 누수피해 중 공용부분으로 인한 것은, 피고1.이 옥상에 창문을 임의로 설치한 것에 따른 것이므로, 원고가 관리단인 피고2.를 상대로 손해배상을 구할 수는 없다고 주장하였습니다.
나. 그러나 법원은, 이 사건 A호실 공용부분에 관한 누수피해에 피고 관리단의 위 주장과 같은 원인이 개입되었다고 하더라도 피고2. 관리단이 공작물점유자로서 민법 제758조 제1항에 따라 원고에게 손해배상책임을 부담하는 것에 장애가 되지 않는다고 판단하였습니다.
4. 해설
가. 매도인이 매수인에게 누수가 있음을 확인시켜주고 그 누수로 인한 부분을 감안하여 매매대금을 정한 것이라면, 매매계약서 특약사항과 중개대상물 확인·설명서에 누수 부분을 기재할 때는, 벽면, 천장 등과 같이 모호한 표현을 사용할 것이 아니라, 어느 부분, 어느 방에 누수가 있는 것인지 그 위치를 정확히 표시하고, 가능하다면 그 위치에 관한 사진까지 첨부하는 것이 추후 발생할 분쟁을 방지하는데 큰 도움이 될 것입니다.
나. 또한 관리단은, 매도인인 피고1.이 공용부분인 옥상에 임의로 창문을 설치하여 그로 인해 누수가 발생한 것이므로, 그 부분에 관한 피해는 관리단에게 물어서는 안 된다고 주장하나, 피고2. 관리단은 건물의 공용부분을 관리하는 지위에 있는 공작물점유자이고, 점유자가 손해배상의 책임에서 자유로워지기 위해서는 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않았어야 하는데, 매도인인 피고1.이 공용부분인 옥상에 창문을 임의로 설치하고 이용하는 동안 관리단이 그 사실을 몰랐다면, 그것은 공작물점유자인 관리단이 공용부분에 관한 관리를 소홀히 하였거나, 창문을 설치하는 것을 용인하였다고 볼 수도 있으므로, 어느 모로 보나 누수피해자에 대한 손해배상의 책임에서 자유롭기는 어렵지 않나 싶습니다.
