부동산 매매후 바닥에 누수가 발견되었는데, 매도인에게 하자담보책임에 따른 손해배상을 청구할 수 있을까요?
[2026. 1. 14. 선고 수원지방법원 2023나95366 손해배상(기) 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 이 사건 부동산의 매수자, 피고는 매도인입니다.
나. 원고와 피고는 이 사건 매매계약 당시, “하자가 있을 때 건물주인이 책임지겠음”이라는 특약사항을 넣었고, 이후 매매대금 잔금일을 변경하면서 새로운 매매계약서를 작성하였는데, 새로 작성한 매매계약 특약사항에는 “매매가격이 시세보다 저렴하므로 매도인의 하자담보책임은 잔금일로부터 1개월 이내로 한다”는 내용이 포함되어 있습니다. 그런데, 이후 원고가 이 사건 부동산을 인도받은 직후부터 바닥에서 누수가 발생하였고, 그 물의 양은 쓰레받기로 퍼내지 못 할 정도였다고 합니다.
다. 이에, 원고는 피고를 상대로 매매계약 체결 당시 누수 또는 통상적인 수준을 초과하여 습기가 발생하는 하자가 존재하였고, 이는 거래통념상 당연히 기대되었거나 당사자들이 예정하였을 성질을 갖추지 못한 하자에 해당하므로, 피고는 원고에게 하자담보책임 및 불법행위로 인한 손해배상 또는 채무불이행으로 인한 손해배상을 할 책임이 있다며 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 특약사항에 하자담보책임 기간을 정하였거나 시세보다 저렴하게 거래하였다는 이유로 하자담보책임을 부정하는 조항을 넣었다면, 매수인은 손해배상 청구를 할 수 없는 것인지?
이 사건 법원은, “매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 매도인은 민법 제580조에 따라 매수인에게 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 98다18506 판결 참조). 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임은 별개의 권원에 의하여 경합적으로 인정되는데(대법원 2017다202050 판결 등 참조), 이 사건 부동산 바닥에는 매매계약 체결 당시 누수 또는 통상적인 수준을 초과하여 습기가 발생하는 하자가 존재했고, 이는 거래통념상 당연히 기대되었거나 당사자들이 예정하였을 성질을 갖추지 못한 하자에 해당한다. 피고는 이 사건 특약에 의해 매도인의 하자에 대한 책임이 잔금일로부터 1개월 이내로 제한되므로, 설령 이 사건 부동산에 하자가 존재한다고 하더라도 피고는 하자로 인한 손해배상 책임이 없다고 주장하는데, 이 사건 특약은 ‘매도인의 하자담보책임’이라는 문구를 사용하고 있어, 그 문언상 민법 제580조 매도인의 하자담보책임에 대한 특칙으로 보이고, 민법상 매도인의 하자담보책임은 채무불이행으로 인한 손해배상책임과 달리 채무자의 귀책사유를 요건으로 하지 않는다는 점에서 피고가 고의 또는 과실로 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 경우에도 원고가 이 사건 특약으로 인하여 피고에게 민법 제390조의 손해배상책임까지도 전혀 물을 수 없다는 의미로 해석할 수는 없다”고 판단하였습니다.
3. 이 사건에서 매매계약 당시 하자가 있었다고 판단한 근거가 된 부분들
1) 원고가 주택을 인도 받은 시점으로부터 불과 1~2개월만에 바닥에 물이 흥건할 정도로 물이 차오른 점,
2) 원고가 이 사건 부동산을 인도받을 당시 이 사건 부동산의 벽체 등 외관은 누수의 흔적이 없는 깔끔한 상태였고 바닥 또한 새 장판이 깔려 있었지만, 누수 이후 장판을 걷어냈을 때 그 밑에 깔려 있는 강화마루는 썩어 있는 상태였던 점. 또한 ‘강화마루가 썩으려면 3~4개월보다는 훨씬 긴, 약 1년에서 2년 내지의 기간이 소요된다’는 취지의 증언이 있던 점, 3) 원고가 바닥 공사 무렵 촬영한 사진에 의하면 밑바닥(장판 또는 강화마루 아래의 바닥)에 다량의 곰팡이가 피어있는 모습이 확인되는 점, 4) 바닥공사 이후 더 이상 누수가 발생하지 않은 점
4. 해설
즉, 민법 제580조에 따른 매도인의 하자담보책임과 민법 제390조의 채무불이행으로 인한 손해배상 책임은 공존할 수 있으므로, 원고는 어느 규정을 근거로 피고에게 손해배상을 청구할 것인지 선택할 수 있고, 혹은 두 가지 근거를 모두 들어 손해배상을 청구할 수도 있는 것입니다.
