작성자 : 법무법인 감우 박과장

 

 

[쟁점] 


(1) 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부


(2) 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부

 

 

[사건 사례]

 

원고들은 준공허가를 받지 못하여 미등기 상태인 건물을 소외 A로부터 임차한 후, 대항요건(입주 + 전입신고) 및 확정일자를 갖추었습니다. 그런데 위 확정일자보다 약 1년 6개월이 지난 시점에 설정된 피고의 근저당권 실행(경매)에 의하여 부동산임의경매 절차가 개시되었고, 원고들은 임대차보증금을 우선변제 받고자 경매법원에 배당요구서를 제출하였음에도 배당에서 제외된 채 매각대금 전액을 피고가 배당받게 되자, 이 사건 소를 제기하였습니다.

 

 

[법원 판단]

 

위 사건에 관하여 법원은,

 

(1) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라고 판단하였으며,

 

(2) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의 2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용되는데, 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 않다고 판단하였습니다.

 

즉, 임차주택의 등기여부와는 상관없이, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인이라면, 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 판단한 것입니다.

 

 

[대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 (배당이의)]