작성자 : 법무법인 감우 박과장


[쟁점] 임차주택의 경매절차에서 임차보증금을 지급받지 못한 임차인이, 임대차보다 먼저 이루어진 근저당권에 터잡아 임차주택을 경락받아 소유권을 취득한 사람에게 보증금의 우선변제를 요구할 수 있는지


[사건사례]

대법원 판결문에 기재되어 있는 이유만으로는 이 사건의 기초 사실을 정확히 알 수는 없으나, 

임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 있기 전, 이 사건 주택에는 먼저 설정된 근저당권이 있었고, 임대차계약 이후 위 근저당권에 터잡아 실행된 경매절차에서, 주택보호법상 소액임차인으로서 일정 금액에 한하여 우선변제를 요구할 수 있던 소액임차인이 배당요구를 하지 않아, 배당에서 제외된 채 각 채권자들에게 배당금이 지급되었는데, 이후 위 경매절차에서 임차주택을 경락받아 소유권을 취득한 사람에게, 소액임차인이 자신의 우선변제권을 주장하며 보증금 지급을 요구한 것으로 보입니다.


[법원 판단]


위 사건에 관하여 법원은,


임차인보다 먼저 이루어진 근저당권에 터잡아 이 사건 주택을 경락받아 그 소유권을 취득한 사람에 대하여는 임차인은 임차권으로써 대항할 수 없고, 임차인이 주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 이 사건 주택의 경매절차에서 위 보증금을 지급받지 못한 이상 이 사건 주택의 경락인인 소유권자에 대하여 보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다고 판단하였습니다.


[대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카 844판결 (건물명도)]